Детальніше про оренду в Німеччині

Майже все, що написано про оренду в Німеччині, стосується отримання квартири. Пошук, перегляд, оформлення документів, застава. Потім ви отримуєте ключі, і консультації припиняються – що прикро, адже оренда в Німеччині зазвичай триває роками, а саме роки – це те, на що йдуть гроші. Ваша орендна плата може зрости. Ваш річний рахунок може надійти з вимогою на кілька сотень євро. Ваше опалення може вийти з ладу в листопаді. Ваш орендодавець може оголосити про встановлення риштувань на шість місяців та постійне підвищення орендної плати, щоб оплатити це. Кожна з цих ситуацій має своє правило, і в більшості з них німецьке законодавство значно щедріше до вас, ніж очікують новоприбулі.

Цей розділ присвячений продовженню оренди: що відбувається після вашого переїзду. Він охоплює три юридично різні способи підвищення орендної плати та вимоги кожного з них, дванадцятимісячний термін, який регулює ваш щорічний рахунок за обслуговування, що робити, коли щось у квартирі зламається, та ваше справжнє право здавати частину вашого житла в суборенду. Якщо ви все ще шукаєте квартиру або збираєтеся підписати договір, ця підстава детально розглядається в нашому розділі про пошук житла, який обробляє пошук, Mieterselbstauskunft, Kaution та Mietpreisberse. Цей розділ починається там, де закінчується попередній.

Одна тема пронизує все це. Німецький закон про оренду містить велику кількість положень, які закінчуються одним реченням: угода, що відхиляється від цього на шкоду орендареві, є недійсною. Закон не просто пропонує ці захисти. Він забороняє, щоб вас відмовляли від них. Це важливо, тому що найпоширеніший спосіб, яким іноземні орендарі втрачають право в Німеччині, — це не судова справа. Це лист німецькою мовою, який вони недостатньо уважно прочитали, та пропущений термін.

Оренда житла в Німеччині: що змінюється після отримання ключів

Німецький ринок оренди побудований на довгострокових договорах оренди. Більшість договорів є безстроковими, тобто без терміну дії, і правова структура передбачає, що ви залишитеся. Саме тому правила щодо підвищення орендної плати такі детальні: якщо орендодавець може вільно підвищувати орендну плату, безстроковий договір нікого не захистить. Тож закон надає вашому орендодавцю невелику кількість вузьких, формальних шляхів до більшої кількості грошей, кожен зі своїми передумовами, вимогами до повідомлення та термінами.

Для звичайної житлової оренди їх існує рівно три. Перший – це збільшення до ortsübliche Vergleichsmiete, місцевої порівняльної орендної плати, згідно з §558 BGB. Другий – Modernisierungsumlage, перенесення витрат на модернізацію, згідно з §559 BGB. Третій – це збільшення Betriebskosten, експлуатаційних витрат на будівлю, згідно з §560 BGB. Вони працюють абсолютно по-різному. Їх плутанина – це найдорожча помилка, яку робить орендар, тому що захист від одного марний від іншого.

Найважливіший структурний момент, і той, який найбільше дивує людей: підвищення плати за §558 не трапляється з вами. Це запит. Ваш орендодавець просить вашої згоди (Zustimmung), і без неї орендна плата не змінюється. Він може звернутися до суду, щоб рішення суду замінило вашу згоду, але він не може просто оголосити нову орендну плату та почати її стягувати. Підвищення плати за модернізацією за §559 та підвищення плати за §560, навпаки, працюють шляхом декларації: вони набувають чинності без вашої згоди, якщо вони формально правильні. Знання того, яку літеру ви тримаєте в руках, показує, чи вас запитують, чи повідомляють.

Згода на порівняння: чому потрібна ваша згода

Підвищення орендної плати, або Mieterhöhung, згідно з §558 BGB, дозволяє вашому орендодавцю підвищити орендну плату до рівня ortsübliche Vergleichsmiete: фактичної ціни оренди порівнянних квартир у вашому муніципалітеті. Порівнянні означає подібні за типом, розміром, обладнанням та зручностями, станом та місцезнаходженням, і закон прямо включає енергетичну якість у це порівняння, тому враховуються ізоляція та технології опалення. Цей показник розраховується на основі орендної плати, яка була узгоджена або змінена протягом останніх шести років, що означає, що він відстежує недавній ринок, а не тривалий історичний середній показник.

Повинні бути виконані три часові умови. Орендна плата повинна була залишатися незмінною протягом п'ятнадцяти місяців на момент набрання чинності підвищення. Сама вимога може бути висунута не раніше ніж через рік після останнього підвищення. Також застосовується Kappungsgrenze, гранична ставка: ваша орендна плата не може зрости більш ніж на 20 відсотків протягом трьох років, знижуючись до 15 відсотків у районах, які уряд землі визначив постановою як такі, що мають напружений ринок житла. Більшість великих німецьких міст є такими, що мають напружений ринок житла. Кожне визначення діє максимум п'ять років і має бути поновлене, тому відповідь для вашого міста є питанням чинного законодавства, а не постійним фактом. Важливо, що підвищення згідно з §§559 та 560 не враховується в п'ятнадцятимісячному відліку або Kappungsgrenze. Вони діють за окремими напрямками.

Вимога також має бути обґрунтованою, а не просто заявленою. §558a BGB вимагає текстової форми (письмової, хоча підпис не потрібен – достатньо електронного листа) та обґрунтування, взятого із закритого списку: Mietspiegel, Mietdatenbank, обґрунтований звіт від публічно призначеного та присяжного експерта або орендна плата за аналогічні квартири, і в цьому випадку достатньо назвати три квартири. Тут є деталь, яку варто знати. Якщо у вашому місті є кваліфікований орендодавець – офіційний індекс орендної плати, складений за визнаним статистичним стандартом – і він містить дані для такої квартири, як ваша, ваш орендодавець повинен вказати ці цифри, навіть якщо він базує свою вимогу на чомусь зовсім іншому. Вимога, яка містить посилання на трьох ретельно відібраних сусідів, ігноруючи кваліфікований орендодавець, що охоплює вашу квартиру, є формально недосконалою.

Потім починається відлік часу, зазначеного в §558b BGB, і саме тут втрачаються права. У вас є час до кінця другого календарного місяця після отримання вимоги. Якщо ви погоджуєтесь, вища орендна плата нараховується з початку третього календарного місяця після отримання. Якщо ви не погоджуєтесь протягом цього періоду, ваш орендодавець може подати на вас до суду за згоду, і він повинен подати цей позов протягом наступних трьох місяців. Мовчання не є згодою, але мовчання призводить до позову, і якщо вимога була обґрунтованою, ви, ймовірно, програєте його та сплатите судові витрати. Корисним кроком є ​​перевірка формальної правильності вимоги та відповідності суми судовому позову звіту Mietspiegel, а також письмова відповідь у будь-якому випадку. Часткова згода можлива: якщо вимога перевищує допустиму частину, ви можете погодитися на її захист та відмовитися від решти.

Modernisierung або Instandhaltung: різниця, яка вирішує, хто платить

Перш ніж оцінювати збільшення орендної плати за модернізацію, вам слід зрозуміти різницю, яка не має реального еквівалента в багатьох країнах, і яка визначає, хто оплачує роботи. Німецьке законодавство відрізняє технічне обслуговування від модернізації: технічне обслуговування від модернізації.

Erhaltung, що охоплюється §555a BGB, означає Instandhaltung та Instandsetzung: підтримка будівлі в належному стані та ремонт, коли він не в такому стані. Несправний котел, протікаючий дах, гнилі віконні рами, зламаний ліфт. Це власний обов'язок орендодавця, і він ніколи не виправдовує підвищення орендної плати – ви вже платите за функціонуючу квартиру. Ви повинні терпіти роботи, і про них потрібно повідомити своєчасно, якщо вони не є незначними або справді терміновими. А §555a(3) дає вам те, на що люди рідко претендують: витрати, які ви понесете через роботи з технічного обслуговування, повинні бути відшкодовані орендодавцем у розумному розмірі, і на вимогу він повинен сплатити аванс, а не змушувати вас сплачувати гроші.

Модернізація, визначена в §555b BGB, являє собою закритий перелік покращень: роботи, що забезпечують тривалу економію кінцевої енергії (енергетична модернізація), встановлення системи опалення, що відповідає вимогам §71 Gebäudeenergiegesetz, тривала економія невідновлюваної первинної енергії або тривалий захист клімату, тривале скорочення споживання води, тривале збільшення Gebrauchswert (вартості використання) квартири, перше підключення до оптоволоконної мережі дуже високої ємності, тривале покращення загальних умов проживання, робота, що вимушена до орендодавця обставинами, за які він не несе відповідальності, та створення нового житлового простору. Якщо роботи немає в цьому переліку, це не Модернізація і не може мати наслідком збільшення §559.

Реальні будівельні проекти поєднують ці два аспекти, і орендодавці мають очевидний стимул називати все це модернізацією. Закон саме це передбачає. §559(2) BGB говорить, що витрати, які в будь-якому разі були б необхідні для технічного обслуговування, не враховуються як витрати на модернізацію та повинні бути оцінені з розрахунку, належним чином враховуючи, наскільки вже були зношені замінені компоненти. Заміна сорокарічних одинарних склопакетів, термін служби яких закінчився, на сучасні ізольовані не є 100-відсотковою модернізацією: значна частина цих витрат була на технічне обслуговування, яке орендодавець вам заборгував у будь-якому разі, і лише частина, що стосується покращення, може бути перенесена на наступні витрати. Цей відрахування, Instandhaltungsanteil, є тим, де збільшення модернізації найчастіше є помилковим, і це перше, на що звертатиме увагу консультант Mieterverein.

Оголошення, Ваше невдоволення та Ваше право на відпустку

Модернізація не може розпочатися без попередження. §555c BGB вимагає, щоб оголошення про модернізацію, застереження щодо модернізації, було подано у текстовому вигляді не пізніше ніж за три місяці до початку робіт. У ньому повинні бути зазначені характер та ймовірний обсяг робіт в їхніх основних характеристиках, ймовірний початок та тривалість, розмір очікуваного підвищення орендної плати, якщо таке планується, та ймовірні майбутні витрати на експлуатацію (Betriebskosten). Останній пункт має значення, але часто його не помічають: модернізація часто змінює ваші поточні витрати, а також вашу орендну плату, і ви маєте право знати прогнозовану цифру заздалегідь. Орендодавець також повинен вказати форму та термін подання заперечення щодо скрутних умов.

Загалом, ви повинні терпіти роботи з модернізації згідно з §555d BGB. Але є два окремих шляхи відступу, і вони мають різні терміни, які починаються з моменту оголошення, тому їм потрібно приділити увагу в тиждень, коли вони надходять, а не в місяць, коли з'являються будівельні риштування.

Перший – це Härteeinwand, заперечення щодо труднощів. Якщо робота створює труднощі для вас, вашої родини або члена вашого домогосподарства, які неможливо виправдати, навіть зважуючи законні інтереси орендодавця, інтереси інших орендарів та вимоги щодо енергозбереження та захисту клімату, обов'язок терпимості відпадає. Ви повинні повідомити про підстави для труднощів у текстовій формі до кінця місяця після отримання оголошення. Цей термін передбачає два захисти. Він починає відлік лише тоді, коли оголошення фактично відповідало §555c – неякісне оголошення не запускає відлік часу. А згідно з §555d(5), якщо орендодавець не повідомив вас про форму та термін подання заперечення щодо труднощів, ваше повідомлення не пов'язане жодним із цих термінів. Зверніть увагу, що очікуване підвищення орендної плати та майбутні витрати на експлуатацію прямо виключені з балансування обов'язку терпимості; фінансові труднощі розглядаються окремо, на етапі підвищення орендної плати, згідно з §559(4) BGB, який виключає підвищення, якщо воно було б невиправданими труднощами, навіть з урахуванням очікуваних майбутніх експлуатаційних витрат. Отже, є два аргументи щодо труднощів, спрямовані на дві різні речі: невиконання роботи для вас і неоплата за неї.

Другий шлях – це §555e BGB, Sonderkündigungsrecht або спеціальне право на розірвання договору оренди. Після того, як до вас надійде оголошення, ви можете розірвати договір оренди позачерговим чином, починаючи з кінця місяця, наступного за наступним, і ви повинні заявити про це розірвання до кінця місяця, наступного за отриманням оголошення. Якщо надійде оголошення про те, що будівлю буде обгорнуто риштуваннями протягом восьми місяців, а ваша орендна плата після цього зросте назавжди, у вас є короткий, чітко визначений період, протягом якого ви можете вирішити виїхати з вигідним для вас повідомленням. Пропустіть його, і ви повернетеся до звичайних термінів попередження.

Модернізаційний збір: вісім відсотків і стеля

Якщо роботи справді були модернізацією та були належним чином оголошені, §559 BGB дозволяє вашому орендодавцю підвищити річну орендну плату на 8 відсотків від витрат, витрачених на вашу квартиру. Зверніть увагу, що цю цифру було зменшено з 11 відсотків, а старі статті та старі поради досі поширюються зі старою цифрою. Також зауважте, що це 8 відсотків від вартості на рік, постійно – не 8 відсотків вашої орендної плати, і не тимчасова доплата до повної виплати робіт. Орендна плата просто залишається на новому рівні після того, як витрати будуть відшкодовані.

Оскільки постійний відсоток від значних витрат на будівництво може призвести до збільшення вартості житла, яке виводить домогосподарство з власного житла, §559(3a) BGB додає жорстку стелю. Протягом шести років, і не враховуючи збільшення згідно з §558 або §560, ваша місячна орендна плата не може зрости більш ніж на 3 євро за квадратний метр житлової площі шляхом модернізації. Якщо ваша місячна орендна плата до збільшення нижча за 7 євро за квадратний метр, ліміт становить 2 євро за квадратний метр. Існує ще одне, більш жорстке обмеження для опалення: якщо заходом є встановлення системи опалення, і вона також відповідає вимогам §555b № 1 або № 1a, орендна плата може зрости не більше ніж на 0.50 євро за квадратний метр протягом шести років з цієї причини. Для квартири площею 80 квадратних метрів загальна стеля означає, що модернізація не може додати більше ніж 240 євро на місяць протягом шести років, незалежно від того, яку ціну стягували будівельники.

Збільшення також має бути задекларовано належним чином. §559b BGB вимагає текстової форми, і декларація є дійсною лише тоді, коли вона фактично розраховує збільшення на основі понесених витрат та пояснює це відповідно до §§559 та 559a. Лист, який оголошує про нову орендну плату без наведення арифметичних розрахунків, не є дійсною декларацією §559b. Вища орендна плата тоді нараховується з початку третього місяця після того, як декларація надійде до вас. Дві речі відкладають це ще на шість місяців: якщо модернізація не була оголошена відповідно до §555c, або якщо фактичне збільшення перевищує оголошене збільшення більш ніж на 10 відсотків. Іншими словами, орендодавець, який пропускає оголошення або суттєво не виконує власний кошторис, оплачує його із затримкою.

Одне застереження, яке шкодить орендарям і яке краще засвоювати тут, ніж виявляти пізніше. Згідно з §536(1a) BGB, протягом трьох місяців зниження придатності квартири для використання не враховується, якщо воно є результатом енергетичної модернізації згідно з §555b Nr. 1. Протягом перших трьох місяців робіт з енергетичної модернізації шум, пил та незручності не зменшують вашу орендну плату. Після трьох місяців знову застосовуються звичайні правила оренди.

Збільшення витрат на експлуатацію та щорічне коригування

Третій шлях, §560 BGB, є найспокійнішим і найпоширенішим. Це залежить від того, яку систему використовує ваш договір. Якщо ви сплачуєте Betriebskostenpauschale, фіксовану щомісячну суму на поточні витрати, ваш орендодавець може пропорційно перерахувати збільшення, але лише якщо договір прямо це дозволяє, і лише шляхом заяви у текстовій формі, яка називає та пояснює причину. Це набуває чинності з місяця, наступного за наступним. Ретроактивне збільшення поширюється щонайбільше на початок календарного року, що передує декларації, і лише якщо орендодавець оголошує його протягом трьох місяців після того, як дізнався про збільшення.

Тут існує симетрія, про яку орендодавці згадують набагато повільніше. У §560(3) BGB зазначено, що якщо Betriebskosten зменшуються, Pauschale має бути відповідно зменшена з моменту зменшення, і про зменшення має бути повідомлено вас без зайвої затримки. Це не є необов'язковим і не залежить від вашого запиту. Якщо ваша будівля перейшла на дешевший контракт на утилізацію відходів або страховий внесок знизився, а ваша фіксована ставка так і не змінилася, це є недоліком у дотриманні вимог вашого орендодавця, а не несподіваним доходом, який він отримує собі.

Однак у більшості договорів використовуються Vorauszahlungen: щомісячні авансові платежі, які враховуються раз на рік у порівнянні з фактичними витратами. Тут §560(4) BGB надає будь-якій стороні право коригувати щомісячний аванс до розумного рівня шляхом заяви після подання Abrechnung. Зверніть увагу на слово «або» – якщо ваш щорічний розрахунок призводить до великого кредиту рік за роком, ви маєте право вимагати зниження вашого щомісячного авансу, а не продовжувати надавати своєму орендодавцю безвідсоткову позику. Над усім цим сидить §560(5) BGB та Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, принцип економічної ефективності: ваш орендодавець повинен керуватися експлуатаційними витратами будівлі з розумним урахуванням ваших грошей і не може просто перекласти те, що він випадково витратив.

Nebenkostenabrechnung і дванадцятимісячний термін

Раз на рік надходить Nebenkostenabrechnung: виписка, яка звіряє ваші авансові платежі з фактичними експлуатаційними витратами будівлі, зазвичай у вигляді Nachzahlung (зворотного платежу) або Guthaben (кредиту). Це лист, якого найбільше бояться іноземні орендарі, і саме в ньому закон є найсуворішим.

§556(3) BGB надає вашому орендодавцю дванадцять місяців з кінця розрахункового періоду, щоб надіслати вам виписку. Якщо ви пропустите цей термін, наслідки будуть серйозними: він взагалі не має права вимагати стягнення заборгованості, окрім випадків, коли він не несе відповідальності за затримку. Ця заборона стосується саме Nachforderung, тому уважно прочитайте асиметрію – затримка виписки, яка б призвела до нарахування кредиту на вашу користь, все одно залишає вам цей кредит. Виняток вужчий, ніж стверджують орендодавці: «не несе відповідальності за затримку» не охоплює звичайну неорганізованість або зайнятість керуючого нерухомістю. Якщо ваш розрахунковий період – це 2025 календарний рік, виписка має надійти до вас до 31 грудня 2026 року. 1 січня 2027 року вимога про стягнення заборгованості, у звичайному випадку, просто не підлягає виконанню, і правильною відповіддю є короткий лист із відповідним повідомленням.

Кінцевий термін діє в обидва боки, і саме про цю половину орендарі забувають. Ви повинні повідомити свого орендодавця про будь-які Einwendungen – заперечення проти заяви – протягом дванадцяти місяців з моменту її отримання, інакше ви втрачаєте право висувати їх знову, якщо тільки ви не несете відповідальності за затримку. Тож заява, яка надійшла в листопаді та була захована в шухляді, бо вона написана щільною німецькою мовою, є справжнім ризиком: помилки в ній залишаються вашими. Відкрийте її, і якщо ви не можете її прочитати, попросіть її прочитати.

Вашим основним інструментом розслідування є §556(4) BGB: на запит ваш орендодавець повинен надати вам Einsicht, ознайомлення, з Belege – квитанціями, рахунками-фактурами та договорами, що стоять за кожною цифрою. Він має право надати їх в електронному вигляді. Це реальне та недостатньо використане право. Ви не обмежені зведеною інформацією, яку він вирішив надіслати; ви можете попросити побачити фактичні рахунки-фактури, і орендодавець, який чинить опір перевірці, наполягаючи на правильності цифр, щось вам говорить. Запитайте письмово та запитайте до закінчення вашого дванадцятимісячного терміну для заперечення. Те, що взагалі може законно фігурувати у звіті, регулюється Betriebskostenverordnung, і ця підстава розглядається в нашому розділі про розуміння комунальних послуг, у якому детально розглядаються категорії розподілу та ключі розподілу.

Mängel and Mietminderung: Орендна плата зменшується за законом, а не за вибором

Це найкорисніший розділ у цьому розділі, і той, який найчастіше неправильно описують в англомовних порадах.

Згідно з §536 BGB, якщо орендоване майно має дефект – дефект, який позбавляє його придатності для договірного використання – ви звільняєтеся від сплати орендної плати за період, протягом якого придатність усунена. Якщо придатність просто знижена, ви повинні сплатити лише відповідно зменшену орендну плату. Незначне пошкодження ігнорується. Уважно прочитайте це формулювання, тому що воно дійсно працює: закон не говорить, що ви можете зменшити орендну плату. Він говорить, що ви повинні сплатити лише зменшену орендну плату. Mietminderung, зниження орендної плати, відбувається автоматично, в силу закону, з моменту виникнення дефекту. Ви не подаєте заяву на це, і ваш орендодавець його не надає. Юридично зменшена сума – це просто поточна орендна плата. А згідно з §536(4) BGB, для житлової оренди будь-яка угода, що відхиляється від цього на вашу шкоду, є недійсною – договірне положення, що виключає Mietminderung, є нікчемним папером.

Це звучить як дозвіл на припинення платежів. Це не так, і саме тут люди страждають. Це обмежується трьома окремими положеннями.

По-перше, §536c BGB: коли під час оренди виявляється дефект, ви повинні повідомити про це своєму орендодавцю без зайвої затримки. Якщо ви цього не зробите, ви повинні компенсувати йому завдані збитки, і якщо він не зміг усунути проблему, бо ви ніколи йому про це не повідомили, ви взагалі не можете посилатися на §536. Зменшення може бути автоматичним, але повідомлення не є необов'язковим. Орендар, який непомітно знижує орендну плату через проблему з цвіллю, про яку він ніколи не повідомляв, не заощадив гроші; він створив позов проти себе про заборгованість за орендну плату. Повідомте письмово, конкретно опишіть дефект і збережіть доказ того, що його було надіслано.

По-друге, §536b BGB: якщо ви знали про дефект під час підписання договору, ви не маєте жодних прав згідно з §536 щодо нього. А якщо ви приймаєте квартиру, знаючи, що вона дефектна, ви зберігаєте ці права, лише якщо збережете їх за собою під час передачі. Це ще одна причина, чому протокол про перевірку житла (Übergabeprotokoll) так важливий під час заселення.

По-третє, і це пастка, яка коштує найбільше грошей: §814 BGB. Суму, яку ви платите за виконання зобов'язання, не можна повернути, якщо ви знали, що не зобов'язані її платити. Застосуйте це до орендної плати. Якщо ви знаєте про дефект, знаєте, що орендна плата законодавчо зменшена, і все одно сплачуєте повну суму, ви можете не мати змоги повернути різницю. Орендарі зазвичай роблять саме це – вони повідомляють про дефект, чекають дій орендодавця, продовжують платити повністю, щоб уникнути конфлікту, а потім намагаються повернути переплату за шість місяців. §814 може спростувати цю вимогу.

Безпечний шлях — це специфічна та дещо незвичайна німецька звичка: Zahlung unter Vorbehalt, оплата за умови застереження. Ви продовжуєте сплачувати повну орендну плату, тому ніколи не ризикуєте заборгованістю або розірванням договору через несплату, але щоразу письмово заявляєте, що оплата здійснюється unter Vorbehalt der Rückforderung wegen des Mangels – за умови застереження щодо вимоги через дефект. Це одне речення зберігає претензію, яку §814 інакше б знищив. Вкажіть це у своєму письмовому звіті про дефект, повторіть це у своєму платіжному довідці або супровідному повідомленні та зберігайте записи. Це найкраще з обох позицій: немає ризику заборгованості, немає відмови.

Наскільки доречним є зниження, це справді складне питання, і чесна відповідь полягає в тому, що це залежить від тяжкості та судової практики, яка є багатогранною та базується на конкретних фактах. Відсотки, що циркулюють у таблицях блогів, є судовими рішеннями за конкретними фактами, а не тарифами. Це саме той момент, коли Mieterverein отримує свою плату. І майте на увазі два вже згадані винятки: незначне знецінення взагалі не враховується, а згідно з §536(1a) BGB перші три місяці перебоїв в енергійній модернізації не враховуються.

Один недолік, який варто перевірити в перший день, а не на п'ятий рік: ваша житлова площа. Якщо у вашому договорі зазначена житлова площа (Wohnfläche), якої насправді немає у вашій квартирі, ви переплачували орендну плату та оподатковувані кошти (Betriebskosten) за весь термін оренди, оскільки обидва показники зазвичай розраховуються за квадратний метр. Житлова площа вимірюється згідно з Wohnflächenverordnung, що не є інтуїтивно зрозумілим – балкон зазвичай враховується лише 25 відсотків, простір під похилою стелею враховується частково або взагалі не враховується залежно від висоти, а неопалюваний підвал не враховується. У німецькій судовій практиці відхилення понад 10 відсотків на шкоду орендаря неодноразово розглядалося як Mangel.

Untermiete: Ваша претензія на суборендування частини вашого будинку

§553 BGB є одним із найкорисніших положень німецького законодавства про оренду та одним із найменш відомих серед іноземних орендарів, що прикро, оскільки ситуації, для яких він розроблений, саме ті, що виникають під час життя експатів.

Якщо після укладення договору виник законний інтерес щодо здачі частини вашого житла в оренду третій стороні, ви можете вимагати дозволу від свого орендодавця. Вимагати, а не прохання. Це претензія, а не послуга. Відрядження до іншого міста на рік, переїзд партнера, і орендна плата стає непідйомною для самотнього проживання, тривале перебування за кордоном для проведення досліджень, робота, яка забирає вас на місяці: це класичні справи, що стосуються обґрунтованого інтересу (berechtigtes Interesse). Інтерес мав виникнути після вашого підписання, і він мав бути реальним, але поріг не є високим, і німецькі суди тлумачать його щедро, зокрема з простих фінансових причин.

Ваш орендодавець може відмовити лише з певних підстав: поважна причина з боку конкретного суборендаря, переповненість квартири або інші обставини, що роблять таку домовленість для нього неприйнятною. Він не може відмовити, бо просто не хотів би цього робити. Згідно з §553(2) BGB, якщо здача в оренду є для нього доцільною лише з відповідним підвищенням орендної плати, він може обумовити дозвіл вашою згодою на Untermietzuschlag, доплату за суборенду. А §553(3) BGB анулює будь-яку угоду, що відхиляється від цього на вашу шкоду, тому загальне положення про заборону суборенди у вашому договорі не скасовує позов.

Обмеження є важливим і саме там, де люди його перевищують: §553 охоплює частину житла. Здача кімнати в оренду, залишаючи квартиру своїм житлом, є типовим випадком. Передача всієї квартири – це інше положення, §540 BGB, і тут у вас немає претензій – вам потрібен дозвіл, і єдиною втіхою, якщо орендодавець відмовить, буде те, що ви можете розірвати оренду позачергово з встановленим законом терміном попередження, якщо тільки відмова не ґрунтується на вагомій причині з боку суборендаря. Зверніть також увагу на §540(2): як тільки ви дозволяєте третій особі користуватися квартирою, ви несете відповідальність за її поведінку, навіть якщо ваш орендодавець дозволив таку домовленість. Шум вашого суборендаря – це ваша проблема.

Два практичних попередження. Ніколи не здавайте житло в суборенду без попереднього запитання, навіть якщо ви впевнені, що позов існує: несанкціонована суборенда є класичною підставою для попередження та, якщо вона продовжується, для розірвання договору, і вся суть §553 полягає в тому, що вам не потрібно йти на цей ризик. І запитуйте письмово, назвавши особу та домовленість, оскільки відмова орендодавця підлягає оподаткуванню лише тоді, коли вона існує у формі, яку ви можете комусь показати.

Домашні тварини, буріння та проживання поруч із сусідами

Щоденні суперечки щодо оренди житла в Німеччині рідко стосуються закону, а зазвичай стосуються правил проживання (Hausordnung) та неписаних, але твердо дотримуються очікувань. Ruhezeiten, захищені години тиші, є найчастішим джерелом непорозумінь для новоприбулих, і вони розглядаються в нашому розділі про початкова культурна адаптація, а також ширші соціальні норми німецького багатоквартирного будинку. Варто прочитати перед першим недільним днем, коли ви потренуєтесь.

Щодо домашніх тварин, позиція більш тонка, ніж будь-яка з крайнощів, яку ви почуєте. Загальне положення, яке забороняє всіх тварин, зазвичай неефективне для договорів оренди житлового житла. Дрібні тварини, що утримуються у вольєрах – рибки, хом'яки, хвилясті папужки – зазвичай взагалі не потребують дозволу, оскільки вони не впливають на квартиру чи сусідів. Собаки та коти займають проміжне місце: положення договору, яке вимагає згоди орендодавця, є поширеним і загалом дієвим, але орендодавець повинен реально оцінювати кожен конкретний випадок, а не відмовляти автоматично, а положення, яке дозволяє йому відмовляти за примхою, як правило, не працює. Якщо ви плануєте привести тварину, запитайте, перш ніж підписувати або купувати її, і отримайте письмову відповідь.

Свердління, встановлення полиць та звичайне використання стін є частиною звичайного життя, а не пошкодженням. Загальний принцип полягає в тому, що договірне використання включає перетворення квартири на житло. Це стає спірним під час виїзду та застереження, і це розглядається в розділі про пошук житла, що охоплює завдаток та положення про ремонт житла (Schönheitsreparaturen), які так часто не виконуються.

Куди звернутися за допомогою та мовна проблема, яка коштує грошей

Все вищесказане передбачає, що ви помітили лист, зрозуміли його та діяли вчасно. Для іноземного орендаря це припущення є слабким місцем, і варто прямо пояснити, чому.

Довідка про невиконання зобов'язань надходить офіційною німецькою мовою, містить номери абзаців і термін, який ви можете втратити, якщо нічого не робитимете. Довідка про невикористання коштів (Nebenkostenabrechnung) – це щільна таблиця німецьких складних іменників з номером внизу. Довідка про модернізацію (Modernisierungsankündigung) запускає одночасно два відліки годинника, обидва з яких відраховуються з місяця, наступного за отриманням. Жоден з цих документів не обов'язково має бути англійською мовою, і жоден з них не буде таким. Права, зазначені в цьому розділі, є сильними, але майже кожен з них захищений терміном, а термін, який ви не прочитали, – це термін, який ви пропустили. Ставтеся до будь-якого листа від вашого орендодавця як до критично важливого, доки ви не переконаєтеся, що це не так. Якщо ваша німецька мова не відповідає вимогам, перекладіть його того ж тижня, а не того ж кварталу – не того ж місяця.

Найдешевша серйозна допомога в Німеччині – це Mieterverein, місцева асоціація орендарів. Приєднайтеся до неї, і юридичні консультації саме з цих питань будуть включені. Згідно з Німецьким товариством орендарів, консультації для членів безкоштовні та необмежені, «einmal oder zehnmal im Jahr» (один або десять разів на рік), кожна місцева асоціація самостійно встановлює свій членський внесок, і наразі в середньому він становить від 50 до 90 євро – часто з урахуванням Mietrechtsschutz, страхування юридичних витрат на оренду. Якщо порівняти це з одним неправильно розрахованим збільшенням модернізації або одним незаперечним звітом про плату за послуги, це не є сумнівним результатом. Ви можете знайти свою місцеву асоціацію через Німецький мітербундПриєднуйтесь, перш ніж у вас виникнуть проблеми: багато асоціацій застосовують період очікування для вирішення вже існуючих суперечок, тому реєстрація в день отримання листа може бути занадто пізною для його отримання. Асоціації великих міст, особливо в Берліні, Мюнхені, Гамбурзі та Франкфурті, часто мають консультантів, які працюють англійською мовою, але запитують, коли ви приєднаєтесь, а не припускають.

Якщо сума, що стоїть на кону, велика, якщо ваш орендодавець доручив звернення до адвоката або якщо ви зіткнулися з позовом Zustimmungsklage, консультант Mieterverein порадить вам звернутися до суду з більшою ймовірністю, і вам слід це зробити. Fachanwalt für Mietrecht, спеціалізований адвокат з питань оренди, — це правильна адреса. Наші розділи про право власності та нерухомості і на юридичні послуги для експатів поясніть, як знайти таку страховку, яка вартість представництва та як працює страхування юридичних витрат. Якщо у вас вже є страховка юридичних витрат на оренду житла, перевірте період очікування у вашому полісі, перш ніж розпочинати суперечку.

Інструменти для оренди житла в Німеччині після переїзду

Werkzeu.ge — це браузерна платформа німецьких бюрократичних інструментів, створена Cryon UG, компанією, що стоїть за WeLiveIn.de. Вона має категорію Wohnen (житло), і два її інструменти безпосередньо пов’язані з розділами вище. Обидва чесно кажучи позначені як платні: усі сім інструментів у цій категорії належать до рівня Plus, тому для них потрібна платна підписка. Безкоштовної версії цих конкретних інструментів немає. Поточні тарифи на підписку вказані на… Сторінка цін Werkzeu.geПлатформа перебуває в бета-версії до 30 листопада 2026 року, і її власні умови передбачають, що інструменти можуть бути неповними, а також виключають Rechtsberatung, юридичну консультацію, яка не є формальністю, а фактичним правовим становищем у Німеччині, оскільки Rechtsdienstleistungsgesetz обмежує, хто може надавати юридичні консультації в окремій справі. Ці інструменти здійснюють розрахунки та документують. Вони не консультують і не замінюють юриста чи адвоката.

«Небенкостенпреверфер» (Nebenkostenabrechnung) найкраще відповідає цьому розділу. Він по пунктах порівнює «Небенкостенперевершення» (Nebenkostenabrechnung) з закритим списком у §2 Положення про витрати на ведення бізнесу (Betriebskostenverordnung), позначає типи витрат, які взагалі не підлягають розподілу – адміністративні витрати, ремонт, банківські комісії та страхування юридичних витрат є звичайними порушниками – перевіряє ключ розподілу та, зокрема, перевіряє дванадцятимісячний термін §556(3), обговорений вище. Він може створити «Widerspruchsschreiben» («Широкий спектр витрат»), лист із запереченням. Його окрема сторінка відверто говорить про обмеження: показники порівняння є середніми показниками по всій країні з «Betriebskostenspiegel», а не значеннями для вашого конкретного міста, і це не юридична консультація. Використовуваний як структурований спосіб визначити, які статті заслуговують на детальніший розгляд до закриття вікна подання заперечень, він справді виконує свою роботу.

Інструмент перевірки житлової площі (Wohnflächen-Checker) відповідає на питання щодо площі підлоги, порушене в розділі "Житлові приміщенні" (Mängel). Він розраховує вашу фактичну житлову площу згідно з категорією житлової площі (Wohnflächenverordnung) по кімнатах, застосовуючи правильний коефіцієнт для кожного типу кімнати, та обробляє арифметичні обчислення похилої стелі у трьох діапазонах висоти, що вимагаються нормативними актами. Ви вводите площу, зазначену у вашому договорі та вашому Kaltmiete (землепокладі), і він показує відсоткове відхилення та те, до якого рівня призведе зниження щомісяця та щороку. На його сторінці чітко зазначено, що 10-відсотковий поріг випливає з прецедентного права, що кожен випадок відрізняється, і що забезпечення зниження – це розмова для юриста або адвоката. Це правильна формулювання: інструмент видає цифри, необхідні для цієї розмови.

Про два інші варто знати, але з одним застереженням. Mieter-Suite об'єднує всі сім інструментів Wohnen в один інтерфейс, що корисно, якщо ви плануєте використовувати більше одного. Mietpreisbremse-Check побудовано навколо §556d BGB, і §556d стосується орендної плати на початку оренди, а не підвищення згідно з §558 – тому, незважаючи на назву, це не інструмент для перевірки листа про підвищення орендної плати. Він стосується розділу про пошук житла а не цей. Збережені в ньому порівняльні орендні плати для 35 міст можуть дати вам приблизне уявлення про місцевий рівень, але на його власній сторінці зазначено, що вони не замінюють кваліфікаційний показник орендної плати вашого міста, а для вимоги §558 саме показник орендної плати має значення.

Що робити далі

Почніть з речей, які нічого не коштують, і приділіть їм вечір. Знайдіть свій договір і встановіть, яку систему витрат на житло (Pauschale чи Vorauszahlung) він використовує, адже це визначає, яка частина §560 застосовується до вас. Виміряйте свою квартиру приблизно та порівняйте її з цифрою в договорі; якщо вона виглядає більш ніж на 10 відсотків меншою, варто ретельно дослідити це питання. Перевірте, чи є у вашому муніципалітеті Mietspigel (оцінка житла) і чи є вона кваліфікованою, адже саме цей факт визначає будь-яке майбутнє зниження житла (Mieterhöhüng). І знайдіть свій останній Nebenkostenabrechnung (оплата житла за нежитлові витрати) та звірте дату його отримання з кінцем розрахункового періоду.

Тоді виробіть звички, які вас захищатимуть. Повідомляйте про кожен дефект письмово, негайно, та зберігайте докази – не лише по телефону. Якщо ви сплачуєте повну орендну плату, поки дефект не вирішено, щоразу додавайте речення Vorbehalt письмово. Відкривайте листи від вашого орендодавця в день їх надходження та записуйте в щоденник крайній термін, перш ніж подавати їх, оскільки у випадку з вимогою Modernisierungsankündigung заперечення щодо скрутних обставин та право на розірвання договору договору згідно з §555e втрачають чинність наприкінці місяця після отримання, а у випадку вимоги згідно з §558 ваша позиція посилюється наприкінці другого місяця. Якщо лист не відповідає вашим знанням німецької, перекладіть його того ж тижня.

Зрештою, приєднайтеся до місцевого товариства орендарів житла зараз, поки у вас немає суперечок, а не протягом тижня, коли ви їх отримаєте. Це найцінніша річ, яку може зробити іноземний орендар у Німеччині, вона коштує менше на рік, ніж година часу адвоката, а періоди очікування, які більшість асоціацій застосовують до вже існуючих суперечок, означають, що це працює лише за умови раннього звернення. Щодо тих частин історії, які не охоплюються в цьому розділі, пошук, договір та застава знаходяться в... пошук житлаі те, що може законно відображатися у вашій виписці про оплату послуг, знаходиться в розуміння комунальних послуг.