Купівля нерухомості в Німеччині

Купівля нерухомості в Німеччині – це повільний, дуже формалізований процес, і це здебільшого гарна новина для вас. Майже нічого не може піти не так непомітно. Нейтральний нотаріус реєструє договір, публічний реєстр вирішує, кому що належить, і гроші не рухаються, доки реєстр не захистить вас. Ціна такої безпеки – довгий перелік кроків, набір німецьких термінів без чіткого англійського еквівалента та витрати на купівлю, які можуть додати приблизно десяту частину ціни, перш ніж ви щось отримаєте. У цьому розділі розглядається, що насправді вимагає купівля нерухомості в Німеччині: що ви платите понад ціну, що робить нотаріус і чому ви не можете пропустити один крок, як насправді переходить право власності, що змінюється, коли ви купуєте квартиру, а не будинок, і які частини цього процесу складніші, тому що ви іноземець. У ньому також називаються ті частини, які не є складними, починаючи з тієї, яка найбільше хвилює людей.

Купівля нерухомості в Німеччині не має обмежень щодо громадянства

Найпоширеніша помилкова думка щодо купівлі нерухомості в Німеччині полягає в тому, що іноземцям потрібен дозвіл, вид на проживання або німецький паспорт. Насправді це не так. Німецьке законодавство не встановлює обмежень щодо національності для придбання нерухомості. Немає процедури затвердження для іноземних покупців, немає реєстру дозволених громадянств, немає мінімального часу перебування в країні та немає правил, пов'язаних з вашим Aufenthaltstitel (дозволом на проживання). Турист, який ніколи не жив у Німеччині, може купити квартиру в Мюнхені. Так само може і громадянин країни, що не є членом ЄС, з тимчасовим дозволом, студент або хтось, хто постійно проживає в іншій країні та ніколи не ступав ногою в цю будівлю.

Це не лазівка ​​чи недогляд. Це випливає з того, як побудовано закон. Grunderwerbsteuergesetz, закон про податок на передачу майна, оподатковує угоду і не запитує, хто ви. Bürgerliches Gesetzbuch, цивільний кодекс Німеччини, визначає, як купується та продається земля без розрізнення між німцями та іноземцями. Grundbuch, земельний реєстр, фіксує ім'я та дату народження. Жоден з цих документів не містить тесту на громадянство, тому немає правила, яке потрібно було б шукати: обмеження просто не існує.

Для іноземців різниця не в праві купівлі, а в практичному способі купівлі. Проблема полягає у фінансуванні, і це реальна проблема, а не уявна. Все інше – нотаріус, реєстр, податки, правила громади – застосовується до вас точно так само, як і до німецького покупця. Якщо хтось каже вам, що вам потрібен спеціальний дозвіл, він або плутає Німеччину з країною, яка обмежує іноземну власність, або продає вам щось.

Як виглядатиме ринок у 2026 році

Німецький ринок провів 2022 та 2023 роки в умовах корекції після підвищення процентних ставок, і з того часу спостерігається повільне зростання, а не відновлення. Федеральне статистичне управління (Bundesamt) повідомило 25 червня 2026 року, що ціни на житлову нерухомість у першому кварталі 2026 року були на 1.4 відсотка вищими, ніж роком раніше, і на 0.3 відсотка вищими, ніж у попередньому кварталі. Це означає, що ринок рухається, але ледь помітно. Той, хто складає бюджет, припускаючи, що покупку врятує швидке зростання вартості, складає бюджет на надії.

Більш корисна частина цього релізу стосується тих місць, де немає зростання. Ціни на Eigentumswohnungen, квартири, що займаються власниками, зросли на 3.6 відсотка в річному обчисленні в малонаселених сільських районах і на 2.9 відсотка у великих містах за межами семи найбільших метрополій. У цих семи містах – Берліні, Гамбурзі, Мюнхені, Кельні, Франкфурті-на-Майні, Штутгарті та Дюссельдорфі – квартири зросли лише на 0.3 відсотка. У густонаселених сільських районах вони впали на 0.4 відсотка. Дорогі міста – це не те місце, де відбувається рух. Стара історія про те, що Мюнхен і Франкфурт тягнуть весь ринок вгору, застаріла; за останній рік периферія рухалася, а центр – ні.

Це має значення для того, як ви інтерпретуєте будь-яку ціну, яку вам пропонують. У Німеччині немає єдиного національного ринку та жодного значущого середнього показника по країні. Ціна на нерухомість визначається на основі її земельної ділянки, району, вулиці та Bodenrichtwert – офіційної орієнтовної вартості землі, яку публікують муніципальні оціночні комітети, і яку кожен може переглянути безкоштовно. Перш ніж визнати, що ціна запиту є нормальною, перевірте Gutachterausschuss – незалежний оціночний комітет для цього регіону, який публікує дані про місцеві угоди. Це найближче до об’єктивної точки відліку, яке ви отримаєте, і воно є публічним.

Також зауважте, що індекс цін на житло Destatis було перераховано до 2025 року в червні 2026 року, що бюро статистики робить приблизно кожні десять років. Якщо ви порівнюєте показник індексу, який ви знайдете сьогодні, з показником, наведеним у статті за 2024 рік, ви можете порівнювати два різні базові роки та дійти безглуздого висновку. Перевірте базовий рік, перш ніж довіряти порівнянню.

Kaufnebenkosten: Скільки коштує купівля нерухомості в Німеччині понад ціну

Kaufnebenkosten, або супутні витрати на купівлю, – це та частина купівлі нерухомості в Німеччині, яка дивує людей з країн з дешевшими угодами. Зазвичай вони становлять близько десяти відсотків від ціни покупки, а в найгіршому випадку – у договорі про землю та агента – можуть сягати п'ятнадцяти. Вони сплачуються готівкою. Жоден кредитор не вважає їх частиною вартості нерухомості, оскільки це не так: якщо ви заплатили 400 000 євро, і 40 000 євро з них пішли до податкової інспекції, нотаріуса та агента, банк все одно бачить актив у розмірі 400 000 євро. Саме через цю різницю німецькі кредитори очікують, що ви внесете Nebenkosten з власної кишені понад будь-який депозит.

Витрати поділяються на чотири складові. Grunderwerbsteuer, податок на передачу права власності, є найбільшим і повністю залежить від того, в якій федеральній землі знаходиться нерухомість. Notarkosten та Grundbuchkosten, збори нотаріуса та земельного реєстру, разом становлять приблизно від 1.5 до 2 відсотків від ціни, причому близько 1.0-1.5 відсотка йде нотаріусу, а близько 0.5 відсотка – реєстру. Maklerprovision, комісія агента з нерухомості, застосовується лише за участю агента, а правила щодо того, хто її сплачує, змінилися у 2020 році. Все інше – геодезист, перекладач, власний адвокат – є необов'язковим за законом і часто доцільним на практиці.

Одну деталь щодо гонорару нотаріуса варто ознайомити заздалегідь, оскільки це заощадить ваші зусилля: гонорари не підлягають обговоренню та не є конкурентними. Вони встановлюються на всій території країни Законом про судові витрати та нотаріальні витрати, і кожен нотаріус у Німеччині стягує однаковий тариф за однакову вартість угоди. Пошук дешевшого нотаріуса – це не стратегія, оскільки дешевшого нотаріуса немає. Натомість оберіть нотаріуса за мовою, доступністю та зрозумілістю. Нотаріус, який терпляче пояснить вам пункт англійською мовою, вартий більше, ніж знижка, якої не існує.

Розділ про братів і сестер інвестиційні можливості охоплює те саме правило приблизно десяти відсотків з точки зору інвестора, зокрема пояснює, чому нерухомість повинна суттєво зрости, перш ніж продаж просто виходить на рівень беззбитковості. Якщо ви розглядаєте покупку як інвестицію, а не як житло, прочитайте це разом із цим розділом.

Grunderwerbsteuer: найбільша окрема додаткова вартість

Grunderwerbsteuer – це податок на саму передачу, який стягується одноразово та встановлюється кожною федеральною землею, а не федеральним урядом. Саме тому та сама квартира вартістю 400 000 євро коштує 14 000 євро податку в Баварії та 26 000 євро в Північному Рейні-Вестфалії. Федеральний базовий рівень становить 3.5 відсотка, і з 2006 року землі можуть вільно встановлювати власну ставку. П'ятнадцять із шістнадцяти підвищили її. Тільки Баварія досі стягує базовий рівень.

Станом на 2026 рік ставки становлять: Баварія – 3.5 відсотка. Баден-Вюртемберг, Нижня Саксонія, Рейнланд-Пфальц, Саксонія-Ангальт та Тюрінгія – 5.0 відсотка. Бремен, Гамбург та Саксонія – 5.5 відсотка. Берлін, Гессен та Мекленбург-Передня Померанія – 6.0 відсотка. Бранденбург, Північний Рейн-Вестфалія, Саарланд та Шлезвіг-Гольштейн – 6.5 відсотка. Ці ставки змінюються. Бремен підвищив свою ставку з 5.0 до 5.5 відсотка 1 липня 2025 року, а Тюрінгія знизила її з 6.5 до 5.0 відсотка 1 січня 2024 року. Перш ніж складати бюджет, уточніть поточну ставку в міністерстві фінансів відповідної землі, а не довіряйте будь-якій цифрі, надрукованій у статті, включаючи цю.

Податок нараховується на підставі нотаріально засвідченого договору, а не запису в реєстрі. Нотаріус повідомляє про продаж до Фінанзамту (податкової служби), яка потім протягом кількох тижнів надсилає вам Grunderwerbsteuerbescheid (довідку про податковий оподаткування). Ви сплачуєте її, Фінанзам видає Unbedenklichkeitsbescheinigung (довідку про відсутність заперечень), і земельний реєстр не передасть право власності на ваше ім'я без цієї довідки. Це жорсткий механізм. Ви не можете стати зареєстрованим власником, поки не сплачено податок на передачу права власності.

У §3 GrEStG є винятки, які поширюються на більше людей, ніж можна було б очікувати. Купівля, оподатковувана вартість якої не перевищує 2,500 євро, звільняється від оподаткування. Передача майна між подружжям або зареєстрованим Lebenspartner звільняється від оподаткування, як і передача майна колишньому подружжю в рамках розподілу активів після розлучення. А покупка у родича по прямій лінії – ваших батьків, бабусі та дідуся або дітей – повністю звільняється від оподаткування. Якщо ви купуєте будинок своїх батьків, ви не сплачуєте за нього Grunderwerbsteuer. Брати та сестри не є спадкоємцями по прямій лінії і не мають права на це.

Варто знати про одне законне зниження податку. Grunderwerbsteuer застосовується до землі та будівлі, а не до рухомих предметів, що продаються разом з ними. Якщо ціна включає вбудовану кухню, сауну або вбудовані меблі, їх можна окремо перерахувати в договорі за реальною вартістю та виключити з бази оподаткування. Фінанзамт приймає це, коли вартості є правдоподібними, а предмети дійсно є рухомими, і він відхиляє це, коли цифри виглядають вигаданими. Не наполягайте. Завищена ціна на кухню в договорі – це запрошення до уважнішого розгляду всієї угоди.

Маклер і хто платить за забезпечення

Маклер – це агент з нерухомості, а комісія Маклера або комісія за послуги – це його комісія, яка зазвичай становить від трьох до приблизно 3.6 відсотків від ціни, включаючи ПДВ, для кожної сторони. До кінця 2020 року в більшій частині Німеччини було звичайною справою, коли продавець наймав агента, а потім за контрактом перекладав усю комісію на покупця, який не мав права голосу під час призначення та не мав жодних стосунків з агентом. Ця практика для купівлі житла закінчилася.

З 23 грудня 2020 року це регулюється §§656a - 656d BGB. §656a вимагає, щоб договір купівлі квартири або окремого будинку (Maklervertrag) на купівлю квартири або окремого будинку був у текстовому форматі, тобто він повинен бути принаймні у довговічній письмовій формі, такій як електронна пошта; суто усна угода вас не зобов'язує. §656c охоплює випадок, коли агент бере комісію з обох сторін: вони можуть зробити це лише за умови, що обидві сторони зобов'язуються щодо однакової суми, і якщо агент відмовляється від комісії для однієї сторони, зобов'язання іншої сторони також відпадає. §656d охоплює більш поширений випадок, коли лише продавець залучив агента: угода, яка зобов'язує вас сплачувати або відшкодовувати комісію, є дійсною лише за умови, що продавець залишається відповідальним щонайменше на ту ж суму, що й ви, а ваша частка набуває чинності лише після того, як продавець фактично сплатив свою частку та довів це.

Простіше кажучи: за звичайну купівлю житла з вас можуть стягувати максимум половину комісії, але не більше, ніж сплачує продавець, і ніколи не раніше, ніж продавець сплатить. Якщо в договорі вимагається сплатити всю комісію за квартиру чи будинок, це положення не діє. Якщо ж у договорі вимагається сплатити до того, як продавець сплатив і надав докази, цей пункт також не діє.

Обмеження сфери застосування мають значення, і агенти знають їх, навіть коли покупці їх не знають. §656b обмежує цей захист випадками, коли покупець діє як Verbraucher, споживач, і коли об'єктом є Wohnung або Einfamilienhaus. Ділянка під забудову без будинку на ній, комерційна нерухомість та Mehrfamilienhaus, багатоквартирний будинок з кількома квартирами, все це не підпадає під дію цього захисту. Якщо ви купуєте триквартирний будинок як інвестицію, старе правило «безкоштовно для всіх» все ще застосовується, і вся комісія може лягти на вас. Прочитайте, який з цих варіантів ви насправді купуєте, перш ніж вважати, що ви захищені.

Еквівалентні правила оренди працюють по-різному та розглядаються в розділі про пошук житла, де Bestellerprinzip для оренди означає, що сторона, яка найняла агента, сплачує повну плату, без жодного розподілу. Не переносьте правило оренди на купівлю, а правило купівлі назад на оренду. Це різні закони з різною логікою.

Нотаріус не є обов'язковим

Ось правило, яке регулює всю угоду. §311b(1) BGB: договір, за яким одна сторона зобов'язується передати або набути право власності на землю, вимагає нотаріального оформлення. Договір купівлі-продажу, який не засвідчено нотаріально, є недійсним. Не є слабким, не є ризикованим, не просто важким для виконання – юридично нічого. Підписаний приватний договір на німецький будинок, рукостискання, ланцюг електронних листів, що узгоджують кожну умову, внесений завдаток: ніщо з цього не створює жодних зобов'язань щодо продажу чи купівлі. Будь-яка сторона може відмовитися від угоди, і інша сторона не має претензій на майно.

Це ж положення містить власний пункт про виправлення непогашених зобов'язань: ненотаріально посвідчений договір набуває чинності в повному обсязі після того, як було здійснено видачу заяви та внесення запису до Основного договору. На практиці це теоретично, оскільки жоден із цих кроків все одно не може відбутися без нотаріуса. Реалістичне тлумачення простіше. Поки ви не сядете в нотаріальну контору і договір не буде зареєстровано, у вас немає жодної угоди, скільки б ви не обговорили, не домовилися чи не заплатили.

Нотаріус — це не ваш адвокат. Саме в цьому іноземні покупці найчастіше помиляються, і це їм дорого коштує. Німецький нотаріус — це нейтральна посадова особа з публічною функцією, яка зобов'язана перед обома сторонами однаково і не перед жодною з них переважно. Він переконається, що контракт є юридично обґрунтованим, що обидві сторони розуміють, що підписують, і що механізми працюють. Він не вестиме переговори за вас, не скаже вам, що ціна занадто висока, і не порадить вам, чи це гарна ідея. Якщо ви хочете, щоб хтось був на вашому боці, ви наймаєте Rechtsanwalt, адвоката, окремо та за свій власний кошт. Багато іноземних покупців так роблять, і для великої покупки іншою мовою це добре витрачені гроші.

Сама процедура запису договору є досить дрібною формальністю. Нотаріус зачитує весь договір уголос, повністю, німецькою мовою. Це не церемонія; це юридична вимога, і саме тому зустріч триває годину або більше. Якщо ви недостатньо добре розумієте німецьку, щоб зрозуміти прочитаний юридичний текст, ви повинні запросити присяжного перекладача, і нотаріус наполягатиме на цьому. Деякі нотаріуси записують договір англійською мовою або надають двомовну версію. Домовтеся про це заздалегідь, замість того, щоб виявляти проблему на зустрічі. Ви також маєте право отримати проект договору щонайменше за два тижні до зустрічі, якщо купуєте як споживач у продавця-підприємця, і запитувати про цей період, навіть якщо це не є обов'язковим, є цілком нормальним і завжди розумним.

Auflassung, Auflassungsvormerkung і як насправді переходить право власності

Німецьке законодавство розділяє обіцянку від передачі, і як тільки ви це побачите, вся хореографія купівлі-продажу набуває сенсу. Нотаріально засвідчений договір купівлі-продажу – це Verpflichtungsgeschäft, зобов'язання: він зобов'язує продавця передати, а вас – сплатити. Він не робить вас власником. Auflassung – це Einigung, окрема угода між продавцем і покупцем про те, що право власності фактично переходить, і зазвичай це реєструється в тому ж документі, що й договір. Навіть це не робить вас власником. Право власності переходить лише тоді, коли Grundbuchamt, реєстраційне бюро, вносить ваше ім'я до Grundbuch. Саме реєстр, а не договір, робить вас власником.

Це створює очевидну небезпеку. Між укладенням договору та його оформленням зазвичай минає кілька тижнів або місяців, протягом яких продавець все ще є зареєстрованим власником і в принципі може продати майно комусь іншому, закласти його або доручити кредиторам його арешт. Інструментом, який заповнює цю прогалину, є Auflassungsvormerkung (передбачуване попередження про передачу права власності) – пріоритетне повідомлення про передачу, яке вноситься до реєстру невдовзі після укладення договору. Воно резервує вашу позицію. Після його набрання чинності будь-яке подальше розпорядження, яке суперечить вашій претензії, є недійсним щодо вас. Це найважливіший захист, який ви отримуєте як покупець, і саме тому послідовність німецької купівлі-продажу є такою, якою вона є.

З цього випливає хореографія платежів. Ви не платите після підписання. Нотаріус надсилає вам Fälligkeitsmitteilung, повідомлення про те, що ціна покупки має бути сплачена, і лише після того, як буде виконано певний контрольний список: зареєстровано Auflassungsvormerkung, будь-які існуючі іпотеки або права третіх осіб у реєстрі погашені або забезпечено їх звільнення, а також будь-яке муніципальне Vorkaufsrecht, переважне право купівлі, яке мають деякі муніципалітети, було скасовано або втратило чинність. Тільки тоді ви переказуєте гроші, зазвичай безпосередньо продавцю. Notaranderkonto, ескроу-рахунок, що ведеться нотаріусом, існує, але тепер використовується лише там, де це дійсно необхідно для транзакції, оскільки механізм Vormerkung вже виконує захисну роботу під час звичайного продажу.

Перш ніж робити це, прочитайте Grundbuch (Основний документ). Нотаріус отримає виписку, і вам слід попросити її та ознайомитися з нею. Він має три розділи, і кожен з них може містити неприємний сюрприз. У розділі I перераховано власника, який повідомляє вам, чи має продавець насправді право продавати. У розділі II перераховано Lasten und Beschränkungen (Обтяження та обмеження): Wegerecht (Право власності) – право переходу, що дозволяє сусіду перетинати землю; Nießbrauch (Право власності) або Wohnrecht (Право користування) – довічне право проживання, яке дозволяє попередньому власнику або родичу проживати в нерухомості до кінця життя; Erbbaurecht (Право власності) – договір оренди землі, за яким ви володієте будівлею, але не землею під нею. У розділі III перераховано Grundschulden (Основи власності) та Hypotheken (Обтяження), що забезпечують позики. Жоден з них не видно під час огляду. Усі вони передаються разом з нерухомістю.

Купівля квартири означає придбання власності в громаду

Якщо ви купуєте Eigentumswohnung, квартиру у безумовному володінні, ви купуєте не просто кімнати. Ви купуєте Sondereigentum, виключне право власності на інтер'єр вашої квартири, а також частку у Gemeinschaftseigentum, спільному майні: дах, фасад, сходи, система опалення, земля. Ця частка робить вас членом Wohnungseigentümergemeinschaft, спільноти власників, зазвичай скорочено WEG. Членство не є необов'язковим, не підлягає передачі, і воно надається разом з квартирою, незалежно від того, хочете ви цього чи ні.

Практичний наслідок полягає в тому, що ви більше не приймаєте рішення самостійно. Eigentümerversammlung, збори власників, вирішують питання спільного майна шляхом голосування, і їхні рішення є обов'язковими для вас, навіть якщо ви голосували проти них або не були присутні. Якщо на зборах прийнято рішення про ремонт фасаду за 900 000 євро, ваша частка цієї суми є вашим рахунком. Якщо прийнято рішення про заміну системи опалення, аналогічно. Verwalter, професійний керуючий майном, якого призначає громада, виконує ці рішення та надсилає рахунки. Ваша вага голосу зазвичай пропорційна вашому Miteigentumsanteil, вашій частці співвласності, тому в будинку з однією великою квартирою та кількома маленькими дрібні власники можуть бути регулярно в меншості.

Хаусгельд (Housegeld) – це ваш щомісячний внесок у громаду, і іноземні покупці часто неправильно його тлумачать. Він не еквівалентний щомісячним внескам (Nebenkosten), які сплачує орендар. Він покриває експлуатаційні витрати на спільне майно, внесок Verwalter, страховку та внесок до резерву. Частину цієї суми можна буде стягнути з орендаря, якщо ви здасте квартиру в оренду; значну частину – управлінську плату та внесок до резерву – ні. Якщо ви розраховуєте дохід від оренди, відніміть невідшкодовну частину, інакше ваш дохід буде вигаданим.

Резерв – це те, на що слід звернути увагу перед покупкою. §19(2) Закону про житло та нерухомість (WEG) перелічує, що включає належне управління: Hausordnung, правила будинку (№ 1); належне страхування спільного майна за вартістю заміщення разом із покриттям відповідальності власника (№ 3); та накопичення angemessene Erhaltungsrücklage, відповідного резерву на утримання (№ 4). Зверніть увагу на термін. Законодавче слово «Erhaltungsrücklage» було введено з моменту реформи WEG 2020 року, хоча майже всі, включаючи агентів та старі документи, досі використовують Instandhaltungsrücklage. Вони мають на увазі один і той самий фонд: гроші, які громада відкладає на майбутній ремонт.

Невеликий резерв – це прихований пасив, на якому написано ваше ім'я. Якщо будівлі потрібен новий дах, і резерв містить лише частину вартості, різниця покривається Sonderumlage, спеціальним збором, що розподіляється між власниками, і ви сплатите свою суму незалежно від того, як давно ви переїхали. Перш ніж взяти на себе зобов'язання щодо придбання будь-якої квартири, попросіть протоколи Eigentümerversammlung за останні три роки, поточний Wirtschaftsplan, бюджет, останній Jahresabrechnung, річний звіт, Teilungserklärung, акт поділу, який визначає, що є вашим, а що спільним, і що дозволяють правила будинку, а також поточний баланс Erhaltungsrücklage. Протоколи – це найпоказовіший документ у наборі. Відкладені рішення, повторювані суперечки, керуючий, з яким власники постійно сперечаються, або ремонт, який відкладається на чотири роки – все це відображається там і ніде більше. Продавець, який не поспішає з наданням цих документів, про щось вам говорить.

Grundsteuer Після реформи 2025 року

Grundsteuer – це щорічний податок на нерухомість, і це не те саме, що одноразовий Grunderwerbsteuer. Назви схожі, і плутанина постійно виникає. Grundwerbsteuer ви сплачуєте один раз при купівлі. Grundsteuer ви сплачуєте щороку, поки володієте нерухомістю.

Реформа набула чинності 1 січня 2025 року, після того, як у 2018 році Федеральний суд з питань нерухомості визнав стару основу оцінки неконституційною, оскільки вона базувалася на вартості 1964 року на заході та 1935 року на сході. Кожну нерухомість у Німеччині було переоцінено. Новий законопроект розраховується у три етапи: Grundsteuerwert, оціночна вартість, помножена на Steuermesszahl, законодавчий коефіцієнт, помножена на Hebesatz, множник, який встановлює сама муніципалітет. Саме ця остання цифра пояснює, чому два однакові будинки в сусідніх містах можуть платити дуже різні суми, і чому ваш муніципалітет, а не Берлін, зрештою визначає, скільки ви повинні.

Немає єдиного національного методу. Більшість федеральних земель використовують Bundesmodell, федеральну модель, яка базується на вартості. Інші пішли своїм шляхом: Баварія використовує чисту модель площі, а не вартості, Нижня Саксонія використовує модель площі, яка додає фактор розташування, а Гамбург, Гессен та Баден-Вюртемберг застосовують власні варіанти. Яка модель застосовується до вас, залежить від місця розташування нерухомості, і це впливає на те, що впливає на ваш рахунок.

Після запровадження реформи законопроекти різко змінилися в обох напрямках, і ці зміни не були випадковими. Моделі, що базуються на вартості, призвели до збільшення податків для нерухомості, реальна вартість якої значно перевищила оцінку 1964 року, і зниження для інших; односімейні будинки часто постраждали сильніше, ніж квартири. Муніципалітетам було сказано, що реформа загалом має бути нейтральною з точки зору доходів, і очікувалося, що вони відповідним чином скоригують свій податок на нерухомість (Hebesatz), але багато хто цього не зробив, або ж скоригувався таким чином, щоб збільшити доходи. Якщо ви купуєте нерухомість, запитайте у продавця про поточний Grundsteuerbescheid. Не оцінюйте за старою цифрою і не думайте, що рахунок попереднього власника за 2024 рік вам щось говорить.

Реформа була предметом жорстких судових розглядів, і варто точно описати позицію станом на середину 2026 року. У рішеннях, опублікованих 10 грудня 2025 року (II R 25/24, II R 31/24 та II R 3/25), Bundesfinanzhof визнав конституційною модель Bundesmodell, відхиливши позови, подані власниками з Північного Рейну-Вестфалії, Саксонії та Берліна. На той момент рішення щодо моделей земель ще не було прийнято. Повідомлялося, що конституційна скарга до Bundesverfassungsgericht була подана в лютому 2026 року. Отже, оцінки залишаються в силі та стягуються, але останнє слово, можливо, ще не було сказано. Якщо у вас є Grundsteuerbescheid, який, на вашу думку, є неправильним за фактами – неправильна площа, неправильний тип нерухомості – Einspruch, офіційне заперечення, має одномісячний термін з моменту його видачі, і цей термін є невблаганним.

Енергетична цінність та правила опалення, що змінюються зараз

Енергетичний сертифікат (Energieausweis) є обов'язковим під час продажу нерухомості, а §80 GEG точно вказує, коли він має бути пред'явлений. Продавець або агент повинні пред'явити його вам не пізніше Besichtigung (огляду). Якщо огляду немає, вони повинні негайно пред'явити його на вимогу. А після укладення договору купівлі-продажу його необхідно негайно передати вам. Він дійсний протягом десяти років з моменту видачі. Якщо ніхто його не пред'явить, це не є незначним адміністративним порушенням; це порушення встановленого законом обов'язку, і це розумна річ, про яку варто свідомо запитувати.

Існує два види, і різниця має значення. Коефіцієнт повернення коштів (Verbrauchsausweis) базується на фактичному споживанні попередніх мешканців, тобто він частково вимірює, як жили ці люди, а не те, як працює будівля. Коефіцієнт повернення коштів (Bedarfsausweis) базується на технічній оцінці конструкції та систем будівлі, і саме він розповідає вам щось про будинок, а не про його останніх мешканців. Якщо вам надають коефіцієнт повернення коштів (Verbrauchsausweis) для старої будівлі, і цифри виглядають переконливо, ставтеся до них з підозрою, доки не дізнаєтеся, чи попередні мешканці просто не вимикали опалення.

Правила опалення змінюються на момент написання цього розділу, і напружена ситуація має значення. Закон про модернізацію будівель (GModG) був прийнятий Бундестагом 10 липня 2026 року та замінює попередній закон про опалення. Вимога щодо 65 відсотків відновлюваних джерел енергії для нових систем опалення скасовується: власники самі обирають тип опалення, включаючи газ та мазут. Нові умови фінансування набувають чинності 21 липня 2026 року, з технічним перехідним періодом з 9 по 20 липня 2026 року, а структура субсидій тепер залежить від рівня доходу, з найвищими бонусами для домогосподарств з низьким рівнем доходу та обмеженням допустимих витрат до 28 000 євро.

Загвоздка криється на іншому кінці часової шкали. Паливо для опалення має бути повністю кліматично нейтральним з 2045 року. Bio-Treppe, поетапна вимога щодо біопалива, поетапно вводить обов'язковий біокомпонент для нових систем опалення на газі та мазуті з 2029 року, який, як повідомляється, має становити щонайменше 10 відсотків у 2029 році, 15 відсотків у 2030 році, 30 відсотків у 2035 році та 60 відсотків у 2040 році. Отже, система опалення на викопному паливі, встановлена ​​сьогодні, не є незаконною, але її паливо дедалі дорожчає за конструкцією, і рахунок за це лягає на того, хто володіє будівлею у 2030-х роках. Якщо ви купуєте будинок з двадцятирічним газовим котлом, врахуйте ціну заміни у своїй пропозиції.

Якщо ви маєте намір здати нерухомість в оренду, є ще один пункт, спрямований безпосередньо на вас. Згідно з GModG, ризик витрат, пов'язаний з Netzentgelte, мережевими зборами та ціною на CO2, має бути розподілений порівну між орендодавцем та орендарем для газового або масляного опалення, що встановлюється з 2028 року, тому орендодавець, який встановлює опалення на викопному паливі, несе половину того, що в іншому випадку було б витратою орендаря. Бундестаг ставить це з боку орендаря: орендарі несуть лише половину мережевих зборів та ціни на CO2 з 2028 року. Не плутайте цю дату з вищезгаданим Bio-Treppe, який починає свій десятивідсотковий крок у 2029 році. Деталі все ще встановлюються нормативним актом – уряд має визначити правила квотування зеленого газу до 1 грудня 2026 року – тому перевірте остаточне формулювання, перш ніж покладатися на нього. Однак напрямок руху не є однозначним: встановлення опалення на викопному паливі в орендованій будівлі навмисно робиться непривабливим для орендодавців.

Фінансування та де іноземні покупці насправді стикаються з труднощами

Фінансування – це єдиний аспект купівлі нерухомості в Німеччині, який справді складніший через ваше походження, і варто про це говорити відверто. Механізми німецького іпотечного кредитування – Baufinanzierung, Zinsbindung або період фіксованої ставки, Tilgung або амортизація та Anschlussfinanzierung, подальше фінансування після закінчення фіксованого періоду – детально розглядаються в розділі про кредити та позики в Німеччині, а також про те, як працює система оцінювання Schufa та що станеться, якщо ви не зможете платити. У цьому розділі нічого з цього не повторюється. Прочитайте його, перш ніж звертатися до банку, оскільки словник не є необов’язковим, а саме рішення щодо Zinsbindung визначить ваші фінанси на наступне десятиліття.

Специфічністю для вас як іноземного покупця є те, як кредитор читає ваш досьє. Німецькі кредитори оцінюють нерухомість та позичальника окремо, і саме оцінка позичальника є тим, де національність опосередковано проявляється. Дозвіл на проживання з кінцевою датою порушує питання про те, чи будете ви ще в країні через п'ять років. Трудовий договір, який все ще перебуває у своєму випробувальному терміні (Probezeit), часто розглядається як відсутність договору взагалі. Дохід, отриманий за кордоном або в іноземній валюті, створює валютний ризик, про який банк не просить. Коротка німецька кредитна історія означає, що Schufa має мало переваг. Жодне з цих правил не стосується національності; це фактори ризику, які пов'язані з недавнім прибуттям.

Практичний результат, як повідомляють іпотечні брокери, які працюють з цим ринком, полягає в тому, що покупців-нерезидентів та покупців, що не входять до ЄС, часто просять внести більше власного капіталу, ніж звичайні двадцять відсотків, іноді значно більше, та надати більше документів. Не сприймайте якийсь конкретний відсоток як правило, оскільки це не один відсоток; це переговорна позиція, яка залежить від банку, об'єкта нерухомості та справи. Надійним є напрямок: очікуйте, що принесете більше власних грошей та більше документів, ніж німецький колега з такою ж зарплатою. Також очікуйте, що іноземний кредитор, якщо ви ним користуєтеся, рухатиметься повільніше, ніж німецький, що має значення, коли Fälligkeitsmitteilung має встановлений термін.

Дві речі зменшують ці труднощі найбільше, ніж будь-що інше. Перша – це Фінансове підтвердження фінансування або Фінансова довідка, письмове підтвердження фінансування від банку, яке ви отримуєте перед початком перегляду. Воно повідомляє вам про ваш реальний бюджет і повідомляє продавцям, що ви не турист. Друга – це завчасна підготовка документів: платіжних відомостей, податкових нарахувань, вашого дозволу на проживання, підтвердження власного капіталу та його походження, а також підтвердження будь-якого іноземного доходу, перекладеного за необхідності. Німецькі банки не вороже налаштовані до іноземних покупців. Вони консервативні, а консервативні кредитори винагороджують за повний пакет документів.

Що станеться, якщо ви продасте знову

Подумайте про вихід, перш ніж купувати, особливо якщо ви не залишитеся в Німеччині назавжди. §23 EStG оподатковує продаж приватної нерухомості протягом десятирічного Spekulationsfrist, спекулятивного періоду, що триває від придбання до продажу. Продайте протягом цих десяти років, і прибуток оподатковується за вашою ставкою податку на доходи фізичних осіб, яка для людини з хорошим доходом є великою цифрою. Продайте через десять років, і прибуток не буде оподатковуватися.

В одному положенні є два винятки, і обидва стосуються власного житлового використання. Прибуток звільняється від оподаткування, якщо нерухомість використовувалася виключно для власного житлового використання між придбанням та продажем, або якщо вона використовувалася для власного житлового використання в рік продажу та два попередні календарні роки. Цей другий варіант є більш щедрим, ніж здається, оскільки закон враховує календарні роки, а не повні: проживання в нерухомості з грудня одного року до січня через два роки може задовольнити його. Також існує Freigrenze у §23(3): загальний прибуток від приватних продажів на суму менше 1,000 євро за календарний рік звільняється від оподаткування. Зауважте, що це Freigrenze, а не пільга, тому перевищення його на одне євро робить оподатковуваним весь прибуток, а не лише перевищення.

Якщо ви здаєте нерухомість у оренду, а не проживаєте в ній, то діятиме десятирічний термін, і жодного житлового звільнення, яке б вас врятувало, немає. Розділ про інвестиційні можливості охоплює Spekulationsfrist з боку інвестора разом з іншими податками на капітал у Німеччині, і його краще читати, якщо нерухомість є дохідним рішенням, а не житлом.

Ще один момент заслуговує на професійну пораду, а не на окремий абзац у посібнику. Якщо ви залишаєте Німеччину, ваше податкове становище може змінитися таким чином, що це не матиме нічого спільного з самою нерухомістю, включаючи оподаткування при виїзді (Wegzugsbesteuerung), оподаткування при виїзді, яке може застосовуватися до певних активів під час виїзду, та будь-яку угоду про уникнення подвійного оподаткування між Німеччиною та місцем вашого призначення. Німецька нерухомість, як правило, оподатковується там, де вона знаходиться, але взаємодія переїзду, продажу та двох податкових систем справді складна, а ціна помилки висока. Скористайтеся послугами Steuerberater, податкового консультанта, з досвідом роботи в транскордонній сфері, перш ніж продавати, а не після.

Інструменти, що допомагають у купівлі нерухомості в Німеччині

Werkzeu.ge — це браузерна платформа німецьких інструментів для роботи з бюрократією, податками та документами, створена Cryon UG, компанією, що стоїть за WeLiveIn.de. Деякі з її інструментів чесно відповідають цьому розділу, і справедливості заради варто сказати, що більшість із тих, що сюди підходять, знаходяться на платному рівні. Платформа перебуває в бета-версії до 30 листопада 2026 року, і її власні умови говорять, що інструменти можуть бути неповними. Нічого на ній не є юридичними, податковими чи фінансовими консультаціями, і ніщо на ній не подає нічого до жодного органу влади: вона готує та розраховує, а ви подаєте документи.

Miete проти Kauf (Плюс, платне) порівнює оренду з купівлею протягом встановленого вами періоду, про що насправді йдеться в цьому розділі, і на яке люди відповідають емоційно. Кредитний рахунок за доступність (Плюс, сплачено) створює графік амортизації, який вам потрібен, щоб побачити, що насправді залишиться непогашеним після закінчення терміну дії договору облігацій через десять років. Керівник по ґрунту B (Плюс, сплачено) сплачує щорічний податок на майно згідно з правилами після 2025 року. Перевірка площі квартири (Плюс, платна) перевірка зазначеної житлової площі, що має значення, коли площа в оголошенні та інформація про територіальну площу розходяться.

Тут безпосередньо стане в пригоді один безкоштовний інструмент. Формуларамт (Gast, безкоштовно без облікового запису) – це бібліотека офіційних федеральних, державних та муніципальних форм із можливістю пошуку, кожна з яких має посилання на джерело, дату отримання та контрольну суму. Записи заповнюються у браузері, а на вашому пристрої зберігаються. Для покупки це означає муніципальні та земельні форми – Bauantrag, заявку на будівництво, якщо ви плануєте щось структурно змінити, та різні муніципальні форми, що генеруються в результаті покупки. Зверніть увагу, що безкоштовний рівень містить рекламу.

Зверніть увагу на те, чого там немає. Werkzeu.ge не має калькулятора Baufinanzierung, тому він не скаже вам, скільки позичить вам банк або за якою ставкою. Для цього вам потрібен банк або іпотечний брокер, і жодні інструменти, що замінюють ні те, ні інше. Платформа розміщена в Німеччині на серверах Hetzner, використовує детерміновані формули, а не штучний інтелект, і не використовує файли cookie для відстеження чи реклами; введені користувачем дані залишаються на пристрої, хоча все, що торкається пам’яті або Aktenschrank, потрапляє на сервер. Назви рівнів у німецькому інтерфейсі: Gast для використання без облікового запису, Kostenlos для безкоштовного використання з безкоштовним обліковим записом, Plus та Pro. Щоб дізнатися, скільки коштує кожен рівень сьогодні, дивіться поточні ціни а не будь-яка цифра, цитована у статті.

Що робити далі

Почніть із землі, а не з нерухомості. Знайдіть поточну ставку Grunderwerbsteuer для федеральної землі, яку ви купуєте, на вебсайті міністерства фінансів цієї землі та додайте до неї приблизно 2 відсотки для нотаріального внеску та Grundbuch, а також будь-який інший розподіл комісії. Ця сума – це сума, яку ви повинні мати готівкою понад ваш депозит, і вона визначає ваш реальний бюджет, перш ніж ви переглянете окремий об'єкт. Потім отримайте письмове фінансове підтвердження, щоб ви вели переговори, спираючись на реальне, а не оптимістичне число.

Коли ви знаходите нерухомість, попросіть документи, перш ніж просити щось інше. Grundbuchauszug, усі три розділи. Energieausweis, і бажано Bedarfsausweis. Поточний Grundsteuerbescheid. Для квартири - Teilungserklärung, протокол Eigentümerversammlung за останні три роки, Wirtschaftsplan, останній щорічний звіт про нерухомість та залишок Erhaltungsrücklage. Для старої будівлі - Gutachter, землевпорядник, за ваш власний кошт, до того, як ви візьмете на себе зобов'язання, а не після. Кожен з цих документів дешевший, ніж проблема, яку він розкриває.

Тоді наполягайте на часі. Попросіть проект договору щонайменше за два тижні до зустрічі з нотаріусом і використовуйте ці два тижні. Ознайомтеся з проектом договору з адвокатом, якщо німецька вам незрозуміла, і домовтеся про послугу присяжного перекладача або двомовний запис заздалегідь, а не біля дверей. Переконайтеся, що умови договору є в договорі, і зрозумійте, що ви нічого не платите, доки нотаріальний звіт не скаже про це. Німецький процес є повільним, оскільки він розроблений для того, щоб ви не зробили незворотної помилки на швидкості. Нехай він буде повільним.

Зрештою, уважно прочитайте цей розділ, перш ніж брати на себе зобов'язання. Розділ про кредити та позики в Німеччині охоплює рішення щодо фінансування будівництва, які коштуватимуть вам найбільше грошей або заощадять вам найбільше грошей протягом наступного десятиліття. Інвестиційні можливості покриває податкову сторону, якщо це інвестиція. І основи страхування житла покриває страхування житлових приміщень (Wohngebäudeversicherung) – страхування будівлі, яке кредитор вимагатиме перед виплатою хоч одного євро, і яке вам потрібно буде оформити до завершення будівництва, а не після нього.