Орендна плата в Німеччині зростає через скорочення пропозиції

Орендна плата в Німеччині зростає швидше, ніж вартість майже всього іншого, і для тих, хто переїжджає до Німеччини цього літа, пошук квартири рідко відчувався таким напруженим. Два дані, опубліковані минулого тижня, малюють одну й ту саму картину з різних точок зору. Інститут німецької економіки (IW), фінансований роботодавцями економічний дослідницький інститут у Кельні, 20 липня повідомив, що орендна плата, що рекламується на національному рівні, зросла на 4.0 відсотка за останній рік, тоді як компанія з надання послуг з нерухомості JLL та академічний індекс Greix від Кільського інституту світової економіки показують охолодження зростання у найбільших містах. За цими заголовками криється проста проблема для орендарів: пропонується менше квартир, а ті, що здаються дорожчими.

Орендна плата в Німеччині знову випереджає інфляцію

Згідно з IW-Wohnindex, щоквартальним індексом житлового будівництва, річне зростання пропонованої орендної плати склало 4.0 відсотка за другий квартал 2026 року, при цьому лише за квартал спостерігалося зростання на 1.3 відсотка. Це значно випереджає інфляцію споживчих цін, яка становить близько 2.6 відсотка. Простіше кажучи, орендна плата зростає приблизно вдвічі швидше, ніж загальні ціни, тому більша частка доходів домогосподарств поглинається житлом, навіть попри те, що заробітна плата ледве встигає за цим.

Тиск по всій країні нерівномірний. Кельн зафіксував найбільше зростання на 7.9 відсотка, далі йдуть Гамбург з 5.5 відсотка та Лейпциг з 5.4 відсотка, згідно з IW. Це запропоновані орендні ставки для нових оголошень, показник, який має найбільше значення для новачків, оскільки це ціна, яку ви фактично платите, підписуючи новий договір, а не захищена орендна плата давнього орендаря.

Зменшення кількості оголошень

Найважливіша новина — це пропозиція. За даними IW, по всій Німеччині у другому кварталі було оголошено майже на 12 відсотків менше орендованих квартир, ніж на початку 2022 року. У найбільших містах падіння набагато різкіше. З початку 2022 року у Гамбурзі кількість оголошень про оренду впала на 57 відсотків, у Франкфурті — на 43 відсотки, а в Лейпцигу — на 40 відсотків. Менша кількість оголошень означає більше заявників на квартиру, довші пошуки та більше переглядів, де десятки претендентів змагаються за одну квартиру.

Цей дефіцит є рушійною силою зростання орендної плати в Німеччині. Як описують дослідники IW Пекка Сагнер та Міхаель Фойгтлендер, ринок оренди стикається з «стійким високим попитом», який зустрічається з «постійно дефіцитною пропозицією», що призводить до невідповідності, яка штовхає ціни вгору, незважаючи на будь-які правила контролю орендної плати на папері. Контраст з ринком продажу вражає: кількість пропозицій щодо квартир у кондомініумах, зайнятих власниками, зросла приблизно вдвічі з початку 2022 року, що дає покупцям набагато більше вибору, головним чином тому, що вищі витрати на фінансування призвели до того, що нерухомість довше залишається на ринку.

Берлін протистоїть тренду

Єдиним явним винятком є ​​столиця. Берлін — єдине велике місто, де кількість оголошень про оренду зараз перевищує рівень початку 2022 року, зросвши приблизно на 43 відсотки, що, на думку IW, є наслідками попередніх експериментів міста з обмеженням орендної плати. Збільшення пропозиції цього разу призвело до зниження цін для орендарів.

У піврічному звіті JLL, опублікованому 21 липня, зазначається, що орендна плата за існуюче житло Берліна фактично впала на 4.2 відсотка, що робить його єдиним з восьми великих міст, що зазнало зниження. Незалежний індекс Greix від Кільського інституту, про який повідомляла Handelsblatt 22 липня, вказує на те саме, зафіксувавши невелике падіння для Берліна порівняно зі середнім показником по країні +3.0 відсотка. Два окремі набори даних, які узгоджуються щодо зміни тенденцій у Берліні, є вагомим сигналом про те, що вхід до столиці справді дешевший, ніж рік тому.

Метро повільно охолоджується

Навіть там, де орендна плата в Німеччині все ще зростає, темпи сповільнюються. У восьми містах, які відстежує JLL, середня орендна плата зросла лише на 3 відсотки в першій половині 2026 року, що різко скоротилося з 6.8 відсотка роком раніше. Зростання орендної плати за нові квартири майже зупинилося на рівні 0.5 відсотка порівняно з 8.6 відсотка раніше. Шалене зростання останніх років поки що втрачає оберти.

Абсолютний розрив у цінах між містами залишається значним. JLL оцінює медіанну орендну плату у восьми метрополітенах на рівні 17.98 євро за квадратний метр. Мюнхен є найдорожчим – 25.41 євро, тоді як Лейпциг – найдешевшим у групі – 11.19 євро. Кельн, навпаки, все ще переживає стрімкий зростаючою тенденцією, де JLL зафіксувала 6.0-відсоткове зростання, що є найсильнішим серед усіх міст, що охоплюються цією компанією. Місце проживання може змінити вашу орендну плату більш ніж удвічі за ту саму площу.

Що це означає для експатів, які шукають квартиру

Для новачків практичним висновком є ​​відповідність ваших очікувань місцевому ринку. У Гамбурзі, Франкфурті та Мюнхені підготуйтеся до тривалого пошуку, повного пакету заявок та жорсткої конкуренції, а також врахуйте орендну плату, яка постійно зростає. Берлін та мегаполіси, що охолоджуються, пропонують рідкісне полегшення в цьому циклі, тому, якщо ваша робота гнучка за місцем розташування, столиця та міста, що повільніше розвиваються, можуть ще більше розтягнути ваш бюджет. Варто витраченого часу на ознайомлення з тим, як працює система, перш ніж розпочати перегляди; наш путівник оренда в Німеччині проходить через депозити, порівняння Kaltmiete та Warmmiete та документи, яких очікують орендодавці.

Що б ви не підписували, знайте правила, які вас захищають. Німецьке законодавство про оренду є порівняно сильним після укладення договору, починаючи від обмежень на підвищення орендної плати і закінчуючи термінами попередження, і варто зрозуміти їх до виникнення суперечок; див. наш огляд права та обов'язки орендаряЯкщо цифри все ще не збігаються, домогосподарства з низьким рівнем доходу можуть претендувати на державну підтримку на покриття витрат на житло, як пояснюється в нашому посібнику житлові пільги та підтримкаРинок напружений, але знання того, де падають орендні ставки в Німеччині та де на вашому боці стоїть закон, може бути вирішальним фактором між поспішним і вдалим рішенням.