Контроль орендної плати не спрацьовує через різке зростання вартості житла в містах

Орендна плата продовжує зростати, незважаючи на обмеження цін

У найбільших містах Німеччини спостерігається стійке та різке зростання орендної плати, навіть за наявності правових механізмів контролю за нею. Нещодавнє оцінювання Федерального інституту досліджень будівництва, міських справ та просторового розвитку (BBSR), проведене на замовлення Міністерства будівництва, показує, що рекламована орендна плата у 14 найбільших незалежних містах зросла майже на 50 відсотків з 2015 року. Берлін виділяється, де ціни на нову оренду за цей період зросли більш ніж удвічі.

Інші великі міста, такі як Лейпциг і Бремен, також повідомляють про різке зростання орендної плати - на 67.7 та 57 відсотків відповідно. Дрезден зафіксував найнижче зростання серед великих міських центрів - 28.4 відсотка. Мюнхен залишається найдорожчим містом з точки зору орендної плати - майже 22 євро за квадратний метр, далі йдуть Берлін - майже 18 євро, а Франкфурт-на-Майні - близько 16 євро.

Закон про обмеження орендної плати занадто слабкий, щоб стримувати ціни

Mietpreisbremse (гальмо орендної плати) було запроваджено для обмеження зростання цін на щільних ринках житла. Згідно з чинними правилами, нові договори оренди не повинні перевищувати місцеву порівняльну орендну плату більш ніж на 10 відсотків. Однак, кілька винятків послаблюють його дію. Новозбудовані будинки, здані в оренду після 2014 року, та капітально відремонтовані об'єкти не підпадають під дію цього обмеження. Орендодавці також можуть застосовувати доплату за меблювання, що ще більше підриває обмеження.

Контроль за дотриманням законів також децентралізований. Немає публічної системи моніторингу орендної плати, і орендарі повинні самі подавати скарги, якщо вважають, що орендодавці стягують більше, ніж дозволено. За даними житлового управління Берліна, лише 7 відсотків перевірених цін на оренду були визнані такими, що відповідають законодавству, що свідчить про поширені порушення та неефективний нагляд.

Карен Лей, член Бундестагу від Лівої партії, яка отримала дані від федерального уряду, розкритикувала закон про обмеження орендної плати, назвавши його лазівками. Вона попередила, що різке зростання орендної плати робить життя міських орендарів недоступним і посилює соціальний розкол. Лей також висловила стурбованість тим, що правляча коаліція на чолі з ХДС та СДПН прагне продовжити дію чинного закону про обмеження орендної плати, не запроваджуючи жодних суттєвих покращень.

Серед постачальників житла зростає опір обмеженню орендної плати

Не всі підтримують суворіший контроль за орендною платою. Асоціація саксонських житлових кооперативів публічно виступила проти Mietpreisbremse у своєму регіоні. Голова Мір'ям Філіпп заявила, що кооперативне житлове будівництво та муніципальні компанії разом управляють близько 40 відсотками житлового фонду в Саксонії, і доступне житло все ще доступне. Середня орендна плата в цих об'єктах становить 5.62 євро за квадратний метр, а нова оренда лише приблизно на 1 євро вища.

Філіп стверджувала, що замість посилення правил орендної плати, акцент слід зосередити на заохоченні інвестицій та зменшенні бюрократичних бар'єрів. Вона попередила, що зростання витрат на екологічно чисті ремонти, покращення доступності, ліфти та зміни планувань штовхає постачальників житла на фінансову межу. Обмеження на коригування орендної плати дедалі важче окуповують ці витрати.

За словами Філіпп, обмежувальні правила щодо модернізації та обмеження орендної плати стримують вкрай необхідні інвестиції в міський житловий фонд. На її думку, власникам потрібна більша свобода дій, щоб міська влада не втручалася навіть у незначні дизайнерські рішення, такі як кольори вікон.

Федеральний уряд пропонує реформи будівництва

У відповідь на зростаючу житлову кризу федеральний кабінет міністрів запустив ініціативу «Bau-Turbo» під керівництвом міністра житлово-комунального господарства Верени Губерц (СДПН). Пакет реформ спрямований на різке скорочення часу, необхідного для затвердження будівельних проектів. Губерц визнала, що процедури в Німеччині є занадто повільними та надмірно складними. У деяких випадках розробка місцевого плану землекористування може тривати до п'яти років. Згідно із запропонованими змінами, муніципалітети матимуть максимум два місяці для затвердження нових будівельних проектів.

Ця ініціатива є частиною зусиль щодо відродження сектору житлового будівництва. Хоча попередній уряд обіцяв будувати 400,000 2024 нових будинків щорічно, ця мета так і не була досягнута. У 215,000 році по всій країні було видано лише близько XNUMX XNUMX дозволів на будівництво. Нова пропозиція спрямована на оптимізацію процесів, починаючи від екологічної оцінки до перевірки норм шуму, без скасовування необхідних запобіжних заходів.

Орендна плата, що керує суспільним відділом

Постійне зростання орендної плати починає впливати на ширшу соціальну динаміку. Через зменшення кількості доступних варіантів орендарі в міських районах стають дедалі менш мобільними. Переїзд у межах одного міста - або переїзд до іншого - часто призводить до різкого зростання орендної плати, що перешкоджає мобільності та поглиблює нерівність. За словами Карен Лей, поточна ситуація прискорює розрив між групами доходів і створює надмірний тиск на сім'ї робітничого класу.

Деякі експерти також попереджають, що невдала житлова політика може посилити обурення та розчарування громадськості. Оскільки все більше домогосподарств намагаються знайти доступне житло, зростає тиск на політичну систему, щоб вона знайшла ефективні рішення. Поєднання неефективного контролю за орендною платою, повільного отримання дозволів на будівництво та зростання вартості модернізації житла створює кризу, яка впливає на мільйони людей.

Регуляторний глухий кут, що перешкоджає вирішенню проблем

З наближенням терміну дії Mietpreisbremse у 2025 році дебати загострюються. Критики стверджують, що без суттєвої реформи просте продовження дії закону не зупинить тенденцію до зростання вартості житла. Тим часом забудовники та житлові кооперативи виступають проти політики, яка обмежує їхні можливості інвестувати або модернізувати житло.

Напруженість між регулюванням та інвестиціями залишається невирішеною. Хоча захисники орендарів вимагають посилення захисту, постачальники житла закликають до гнучкості та стимулів. Нова реформа будівництва може запропонувати часткове полегшення, але без комплексної політики щодо житла та оренди міські орендарі Німеччини, ймовірно, зіткнуться з постійним фінансовим тягарем.