Міністр юстиції зосереджується на лазівках у сфері оренди мебльованого житла

Уряд виступає проти прихованого підвищення орендної плати

Федеральний міністр юстиції Штефані Хубіг оголосила про плани посилення правил оренди мебльованого житла в Німеччині. Цей крок став відповіддю на зростаюче занепокоєння щодо того, що орендодавці використовують лазівки в законодавстві, щоб обійти Mietpreisbremse — загальнонаціональний механізм контролю орендної плати, що діє для захисту орендарів у районах з високим попитом.

Хоча Бундестаг нещодавно продовжив дію Mietpreisbremse до 2029 року, стало очевидно, що її ефективність підривається обманливими методами меблювання. Багато орендодавців рекламують квартири як «мебльовані», щоб виправдати підвищення орендної плати, яке значно перевищує встановлений законом ліміт. Це викликало заклики до вжиття регуляторних заходів як з боку політиків, так і з боку груп захисту прав орендарів.

Мінімальні меблі, що використовуються для виправдання високої орендної плати

Згідно з чинними правилами, Mietpreisbremse обмежує початкову орендну плату за новим договором оренди не більше ніж на 10 відсотків вище місцевої референтної орендної плати у визначених зонах дефіциту житла. Хоча ці правила формально застосовуються як до мебльованих, так і до немебльованих квартир, орендодавцям дозволено стягувати додаткову плату за меблювання. Найголовніше, що вони не зобов'язані окремо вказувати цю доплату в договорі оренди, що ускладнює орендарям оцінку виправданості додаткових витрат.

Міністр Хубіг рішуче розкритикувала цю лазівку. «Неприйнятно, щоб хтось ставив у кімнаті два стільці та стіл і стверджував, що орендна плата має бути на сотні євро вищою», – сказала вона в інтерв’ю. Вона наголосила, що різниця між повністю обладнаною квартирою та квартирою з мінімальним набором меблів має бути юридично прозорою.

Міністр поділилася власним досвідом, коли їй пропонували частково мебльовані або багатофункціональні квартири в Берліні за непомірними цінами. Вона підсумувала: «Це систематична проблема, а не поодинока неправомірна поведінка».

Вимога чітких обмежень на вартість меблів

Хубіг тепер хоче запровадити чіткіші критерії, що визначають, що вважається належним облаштуванням та скільки орендодавці можуть за нього стягувати. Її міністерство зараз розробляє законодавчі пропозиції, які встановлять суворі умови, за яких можуть застосовуватися додаткові збори за меблі.

Мета полягає в тому, щоб лише квартири, справді готові до заселення, такі як квартири з повністю обладнаною кухнею, спальнею та вітальнею, могли претендувати на вищу орендну плату через наявність меблів. Базове облаштування з обмеженим використанням більше не буде підставою для надмірних доплат.

Вона уточнила, що не вся оренда мебльованого житла є проблематичною. «Якщо орендодавець пропонує добре мебльовану квартиру за справедливою ціною, це цілком прийнятно. Але ми не потерпимо прихованого підвищення орендної плати, замаскованого під бонуси за меблювання».

Групи орендарів вітають зусилля щодо реформ

Цю заяву схвалила Німецька асоціація орендарів (Deutscher Mieterbund, DMB), яка давно критикувала використання лазівок, пов'язаних з меблями. Президент DMB Лукас Зібенкоттен назвав поточну ситуацію «серйозною проблемою» та висловив підтримку суворішим правилам для захисту орендарів від невиправданих витрат.

Це питання особливо актуальне в містах з обмеженим ринком житла. Багато орендарів, особливо молоді або мобільні фахівці, покладаються на мебльовану оренду для забезпечення гнучкості. Це створило прибутковий сегмент для орендодавців, які все частіше переходять на напівмебльовані моделі, що дозволяють їм підвищувати ціни, залишаючись поза увагою чинного законодавства.

Різке підвищення орендної плати посилює тиск

Дані Федерального інституту досліджень будівництва, міських справ та просторового розвитку (BBSR) підкреслюють зростаючу серйозність проблеми. З 2015 року ціни на оренду житла в 14 найбільших містах Німеччини зросли в середньому майже на 50 відсотків. Найбільше зростання спостерігалося в Берліні, де середня орендна плата зросла більш ніж удвічі (+107 відсотків). Лейпциг (+67.7 відсотка) та Бремен (+57 відсотків) також зафіксували значні сплески.

Навіть міста з відносно помірними змінами, такі як Дрезден (+28.4 відсотка), відчувають тиск зростання орендної плати. Основною причиною, яку називають аналітики житлового будівництва, є постійна нестача житлових одиниць. За даними Федерального статистичного відомства, кількість нових будівель помітно скоротилася за останні роки. Це зниження, у поєднанні з високим попитом, продовжує стимулювати зростання цін.

У відповідь коаліція федерального уряду запровадила ініціативу «Bauturbo», спрямовану на пришвидшення процесів міського планування. Ініціатива має на меті пришвидшити будівництво житла шляхом спрощення муніципальних процедур, хоча експерти попереджають, що може знадобитися кілька років, перш ніж будь-яке відчутне полегшення потрапить на ринок.

Розширення контролю за орендною платою пропонує обмежене полегшення

Хоча продовження дії Mietpreisbremse до 2029 року забезпечує регуляторну базу для контролю орендної плати, його вплив залишається обмеженим, поки зберігаються винятки та неоднозначності. Нерухомість, яка вперше була здана в оренду після 1 жовтня 2014 року, та та, що зазнала капітального ремонту, залишається звільненою від цього. Ці звільнення, поряд з нерегульованою надбавкою за меблювання, підривають початковий задум закону.

Пропозиція міністра Хубіга сигналізує про перехід до суворішого правозастосування та підзвітності. Усуваючи експлуататорські практики та підвищуючи прозорість ціноутворення на оренду мебльованого житла, уряд сподівається відновити довіру до Mietpreisbremse та запропонувати реальне полегшення орендарям, які стикаються зі стрімким зростанням вартості житла.