Права та обов'язки орендаря

Цей розділ присвячений завершенню оренди. Він охоплює ваші права та обов'язки орендаря на момент їх фактичної перевірки: коли ви хочете виїхати, коли ваш орендодавець хоче, щоб ви виїхали, і коли гроші підраховуються біля дверей. Все, що було до цього моменту, розглядається в інших розділах цього сайту. Пошук квартири, перевірка договору, стеля аварійного відшкодування та Mietpreisberse належать... Пошук житла. Збільшення орендної плати, Nebenkostenabrechnung, Mietminderung і суборенда належать Детальніше про оренду в НімеччиніДалі йде частина, яку майже ніхто не читає, доки не стає надто пізно, і саме в ній люди втрачають чотиризначні суми.

Німецький закон про оренду незвично захищає орендарів, але цей захист є процедурним. Він полягає у термінах, формах та тому, що написано в листі. Орендодавець, який хоче, щоб ви виселилися, повинен правильно виконати кілька конкретних речей, і якщо він цього не зробить, його розірвання договору не буде успішним. Орендар, який хоче виселитися, повинен правильно виконати одну конкретну річ, і якщо вона цього не зробить, вона сплачує орендну плату за місяці, поки не проживає. Жодна зі сторін не отримує визнання за добрі наміри. Гарна новина полягає в тому, що більшість цих правил є обов'язковими: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, Цивільний кодекс Німеччини) неодноразово заявляє, що будь-яка угода, що відхиляється на шкоду орендаря, є недійсною, що означає, що пункт може бути надрукований у вашому договорі, підписаний вами, і все одно матиме юридичну цінність. Знання того, які саме, - це вся гра.

Як фактично закінчується договір оренди

Звичайний німецький договір оренди житла є безстроковим. Він не має терміну дії. Він припиняється рівно трьома способами, і варто бути точним щодо них, оскільки саме тут починається багато плутанини. Перший – це Kündigung, одностороннє розірвання договору однією стороною. Другий – Aufhebungsvertrag, взаємна угода про дострокове розірвання договору, яка вимагає підписів обох сторін і яку орендодавець ніколи не зобов'язаний надати. Третій – це закінчення дійсно дійсного фіксованого терміну згідно з §575 BGB, що трапляється рідше, ніж люди думають, оскільки орендодавець повинен був письмово вказати одну з трьох встановлених законом причин під час підписання договору. Якщо він цього не зробив, «фіксований термін» – це просто безстроковий договір оренди. Ця пастка криється в Пошук житла.

Важливо те, що це єдині шляхи. Виїзд не припиняє оренду. Повернення ключів не припиняє оренду. Повідомлення орендодавцю в дружній розмові про те, що ви виїжджаєте в червні, не припиняє оренду. Доки не буде надано дійсний дозвіл на виїзд (Kündigung) і не закінчиться термін його попередження, договір залишається чинним, а орендна плата має бути сплачена. Це звучить очевидно, якщо написати, і це досі найпоширеніший спосіб, яким іноземці втрачають гроші в Німеччині: вони сприймають виїзд як акт, а Німеччина — як документ.

Ви також почуєте про Nachmieter (нахмітера) – орендаря на заміну. ​​Міф полягає в тому, що вам потрібно знайти такого, щоб виїхати раніше, або що знаходження такого орендаря дає вам право виїхати раніше. Загалом жодне з цих рішень не відповідає дійсності. Щодо звичайного Kündigung (дострокового орендаря) зі звичайним терміном попередження, ви нікому не винні заміни. Пропозиція відповідних орендарів на заміну – це позиція, яка бере участь у переговорах, коли ви хочете виїхати раніше, ніж дозволяє термін попередження, і орендодавець, який відмовляється від трьох платоспроможних кандидатів, може пізніше виявити меншу прихильність суду, але це не те право, яким ви можете просто так скористатися. Не будуйте свої плани переїзду на цьому.

Попередження про себе: три місяці, незалежно від того, скільки ви там прожили

Термін вашого повідомлення встановлений §573c(1) BGB. Повідомлення, яке надходить до третього робочого дня календарного місяця, набуває чинності в кінці місяця, наступного за наступним. На практиці це три місяці. Якщо ваш лист надходить до орендодавця 2 березня, оренда закінчується 31 травня. Якщо він надходить до нього 5 березня, ви пропустили третій робочий день, і відлік часу починається лише у квітні, тому оренда закінчується 30 червня, і ви щойно сплатили додатковий місяць орендної плати за відправку листа із запізненням на три дні.

Ось та частина, яка дивує людей, і її варто прочитати двічі. Ваші три місяці ніколи не бувають довшими. У реченні 2 §573c(1) сказано, що термін попередження подовжується на три місяці через п'ять і через вісім років з моменту передачі житла, і це прямо зазначено в Kündigungsfrist «für den Vermieter» для орендодавця. Знаменита драбина на три, шість і дев'ять місяців належить лише йому. Після дванадцяти років проживання в одній квартирі орендодавцю потрібно дев'ять місяців, щоб виселити вас, а вам все ще потрібно три місяці, щоб виїхати. У актуальній версії цього розділу, як і в більшості посібників для емігрантів, драбина представлена ​​як така, що застосовується до обох сторін. Це не так.

Ваш договір також не може його подовжити. §573c(4) BGB говорить, що угода, що відхиляється від пункту 1 на шкоду орендареві, є недійсною. Пункт, який зобов'язує вас до шести місяців або до мінімального терміну двох років з попередженням за шість місяців після цього, не є жорсткою угодою, яку ви уклали; це мертва буква. Орендодавець або керуючий нерухомістю все ще може цитувати вас з повною впевненістю, оскільки багато з них ніколи не читали §573c(4). Зверніть увагу на асиметрію: пункт, який надає вам коротший термін, або орендодавець надає довший, не є для вас шкідливим і може бути дійсним. Прочитайте напрямок руху, перш ніж вирішити, що пункт є недійсним.

Не існує загального Sonderkündigungsrecht, спеціального права на дострокове розірвання договору оренди, для ситуацій, які іноземці найчастіше вважають такими, що мають кваліфікуватися. Робота в іншій країні не створює такого права. Переведення до Гамбурга не створює такого права. Закінчення дії дозволу на проживання не створює такого права. Припинення стосунків не створює такого права. Німецьке законодавство надає вам короткий, фіксований, безумовний вихід і вважає це справедливою угодою; воно не додає додаткових причин. Вузькі спеціальні права, які існують, стосуються дій орендодавця, таких як оголошення про модернізацію або підвищення орендної плати, і вони належать до Детальніше про оренду в НімеччиніЯкщо ви залишаєте Німеччину через шість тижнів, у вас є такі варіанти: Aufhebungsvertrag, на який погоджується ваш орендодавець, Nachmieter, який він приймає, або три місяці орендної плати.

Ваше Kündigung має бути на папері та підписано власноручно

§568(1) BGB складається з одного речення: «Письмова допомога орендодавця повинна бути письмовою формою». Розірвання договору оренди вимагає письмової форми. Ця фраза не є вільною мовою. §126(1) BGB визначає письмову форму як документ, підписаний особою, яка видала житло, власноручно, своїм іменем. Підпис, намальований мишею, – це не так. Відсканований PDF-файл підписаного листа – це не так, тому що те, що доходить до іншої сторони, – це не підписаний документ. Електронний лист – це не так. Повідомлення на порталі орендодавця – це не так. Повідомлення у WhatsApp – це категорично не так.

Існує лише один електронний аварійний люк, і його майже ні в кого немає. §126(3) BGB дозволяє замінити письмову форму електронною формою, а §126a визначає це як додавання вашого імені до електронного документа та підписання його кваліфікованим електронним підписом, кваліфікованим електронним підписом згідно з правилами ЄС, який ви отримуєте від сертифікованого постачальника довірчих послуг і який не є тим самим, що DocuSign, поле підпису PDF або додаток вашого банку. Якщо у вас є такий люк, використовуйте його. Якщо ви не впевнені, що він у вас є, значить, у вас його немає, і вам потрібні папір та ручка.

Це постійно трапляється з людьми, і причина полягає в тому, що провал мовчазний. Ви надсилаєте електронного листа, орендодавець не відповідає, минає три місяці, ви з'їжджаєте, і лише тоді виявляєте, що оренда ніколи не закінчувалася, а орендна плата нараховується. Зробіть все правильно з першого разу. Кожен, хто зазначений як орендар у договорі, повинен підписати Kündigung, а не лише той, хто звільняється, оскільки спільну оренду можна розірвати лише спільно. Адресуйте його кожній особі, зазначеній як орендодавець, включаючи всіх спадкоємців, якщо власник помер. Якщо ви підписуєте від чиєїсь імені, додайте оригінал Vollmacht, довіреності, оскільки §174 BGB дозволяє одержувачу відхилити заяву, зроблену представником, без нього, і він це зробить.

Тоді подумайте про докази, які є окремою проблемою від форми. Рекомендований лист не є юридичною вимогою, що б не говорила стара версія цього розділу; це доказ. Найкращим дешевим варіантом є Einwurf-Einschreiben (відправлення листа), коли поштовий працівник фотографує доставку у поштову скриньку, і ви отримуєте датований запис. Класичний Übergabe-Einschreiben (відправлення листа), який вимагає підпису під час отримання, насправді може працювати проти вас: якщо нікого немає вдома, нічого не доставляється, а квитанція про отримання не є Zugang (підтвердженням). Найнадійнішим методом все ще залишається передача листа перед свідком, який спочатку його прочитає, а потім зможе сказати, що було в конверті, або опускання його у поштову скриньку орендодавця під наглядом цього свідка.

Zugang: Годинник починає відлік часу, коли лист потрапляє у ваш портфель

Цей розділ варто прочитати, якщо ви більше нічого не читаєте. Згідно з §130(1) BGB, заява, зроблена особі, яка відсутня, набуває чинності з моменту її отримання, «in dem Zeitpunkt, in welchem ​​sie ihm zugeht» (у день отримання, на користь доставленого). Zugang (вручення) означає, що лист надійшов до вашої сфери контролю в той час, коли ви зазвичай повинні були звернути на нього увагу. Ваша Briefkasten (ваша поштова скринька) – це ваша сфера контролю. У момент, коли Kündigung (повідомлення) буде доставлено до неї у звичайний час доставки, лист законно досяг вас.

Не має значення, що ви були у відпустці. Не має значення, що ви були у відрядженні до Сінгапуру протягом шести тижнів. Не має значення, що ви ніколи не відкривали конверт, або що ви відкривали його і не вміли читати німецькою, або що ви вважали, що все, надруковане на німецькому офісному папері, є рекламою. Не має значення, що ви вже сказали орендодавцю надіслати вам електронного листа. Жоден з цих аргументів не є захистом, і жоден з них не зупиняє виконання терміну. ​​Терміни для заперечення розірвання договору, для реагування на позов про виселення та для всієї описаної нижче архітектури випливають з принципу «Цуган», а не з розуміння.

Для іноземця це справді небезпечна асиметрія, оскільки німецька поштова система є основним легальним каналом, і ваші інстинкти, ймовірно, підказують вам, що важливі речі надходять електронним способом. Дві звички вирішують більшість проблем. По-перше, якщо ви будете відсутні більше кількох днів, попросіть когось спорожнити вашу поштову скриньку та сфотографувати все, що виглядає офіційно, і переконайтеся, що ваше ім'я є на поштовій скриньці та дзвінку у дверях, щоб не було суперечок щодо доставки. По-друге, відкрийте німецьку пошту в день її прибуття та перекладіть її того ж дня. Якщо лист виявиться Kündigung (відправлення), ви не втратите жодного часу реакції, а час реакції — це єдине, чого тут справді не вистачає.

Права орендаря, коли орендодавець дає звільнення: права орендаря

Позиція орендодавця набагато слабша за вашу, і саме тут німецьке законодавство про оренду заслужило свою репутацію. §573(1) BGB: «Орендодавець може лише звернутися до орендаря, якщо у нього є законний інтерес до оренди житла». Він може розірвати договір оренди лише за наявності законного інтересу. Він не може просто вирішити, що віддасть перевагу комусь іншому. У тому ж реченні додається, що розірвання договору з метою підвищення орендної плати повністю виключається, що виключає найочевидніший обхідний шлях.

§573(2) визначає три основні законні інтереси. Перший полягає в тому, що орендар винно та не в значній мірі порушив свої договірні обов'язки: постійні прострочення платежів, повторювані серйозні порушення, пошкодження. Другий – це Eigenbedarf (Власні повноваження), який має окремий розділ нижче. Третій, Verwertungskündigung (Вирішення орендної плати), – це коли продовження оренди заважає орендодавцю використовувати майно для розумного економічного використання та завдає йому значної шкоди. Третій виняток набагато вужчий, ніж здається, оскільки закон прямо говорить, що можливість отримання вищої орендної плати від когось іншого не враховується, і прямо говорить, що орендодавець не може покладатися на бажання продати квартиру після перетворення її на Wohnungseigentum (квартири в індивідуальній власності). Ці винятки усувають дві речі, яких орендодавець найімовірніше хотів би.

Тепер положення, яке вирішує більшість суперечок. §573(3) BGB: "Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind." Підстави повинні бути вказані в самому листі про звільнення, а інші підстави враховуються лише в тому випадку, якщо вони виникли пізніше. Прочитайте це ще раз, тому що це означає те, що означає. Якщо в листі сказано лише «hiermit kündigen wir das Mietverhältnis», орендодавець не зможе виправити це в суді, пояснивши, що квартира потрібна його дочці. Йому доведеться надіслати новий Kündigung, починаючи новий період сповіщення. Розпливчаста буква не є неприємністю, яку потрібно роз’яснити; це неправильне припинення, і тягар доведення підстав лежить на ньому.

Його термін попередження подовжується. Згідно з §573c(1), реченням другим, він подовжується на три місяці через п'ять років і знову через вісім років з моменту передачі квартири, що дає знайомі три, шість і дев'ять місяців. А §573(4) робить весь §573 обов'язковим: угода, що відхиляється на вашу шкоду, є недійсною. Пункт, у якому ви заздалегідь погодилися з тим, що орендодавець може розірвати договір з будь-якої причини, або відмовилися від вимоги berechtigtes Interesse (орендодавець має право розірвати договір з будь-якої причини), нічого не вартий.

Ейгенбедарф: Хто вважається родиною і що має містити лист

Власні права (Eigenbedarf) визначені в §573(2) № 2 BGB (Бюро житла Німеччини), і це, безумовно, найпоширеніша причина, через яку німецького орендаря виселяють з квартири, яку він хотів би залишити. Формулювання вузьке: орендодавець потребує кімнат як житло «для себе, для своїх сімей або для своїх домогосподарств» (für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts) для себе, членів своєї сім'ї або членів свого домогосподарства. Три категорії, і лише три. Він не може претендувати на власні права (Eigenbedarf) для друга, ділового партнера або орендаря, який йому більше подобається.

Хто вважається членом сім'ї (Familienangehöriger) — це не питання почуттів, і Федеральний суд справедливості (BGH) встановив для цього зовнішній критерій. У своєму рішенні від 27 січня 2010 року (VIII ZR 159/09) суд постановив, що племінники та племінниці орендодавця є членами сім'ї згідно з §573(2) Nr.2 саме через їх близький спорідненість, і він провів межу, виходячи з правил щодо відмови давати свідчення з особистих причин, викладених у §383 ZPO та §52 StPO. Будь-хто, кому процесуальне право надає цей привілей лише на підставі спорідненості, без доказів фактичного близького зв'язку, потрапляє в це коло. 10 липня 2024 року (VIII ZR 276/23) BGH застосував той самий критерій, щоб виключити двоюрідного брата: більш далекого родича, який не має права відмовитися від свідчень “gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichneten Bestimmungen privilegierten Personenkreis», не належить до привілейованого кола навіть там, де є тісні особисті зв’язки. Тож подружжя, батьки, діти, бабусі й дідусі, онуки, брати і сестри, племінниці та племінники. Двоюрідні брати й сестри не виходять, незалежно від того, наскільки вони подобаються господареві. Окрема категорія Angehörige seins Haushalts стосується людей, які фактично живуть у домогосподарстві орендодавця, наприклад, довгострокового партнера чи опікуна, і для цього домогосподарство має бути справжнім.

Лист також має бути актуальним. Відповідно до §573(3), особа, що надає послуги з надання власних прав (Eigenbedarf Kündigung), повинна назвати особу, яка заселятиметься, та пояснити, чому їй потрібна саме ця квартира. «Eigenbedarf» як голе слово не є підставою; це лише позначення. Лист, який не визначає бенефіціара та потребу, є дефектним, і цей дефект не може бути виправлений пізніше під час провадження.

Також існує Vortäuschung, фальшивий Eigenbedarf: орендодавець стверджує, що його син переїжджає, ви виїжджаєте, а квартиру знову здають в оренду через два місяці за значно вищою орендною платою. Це не теоретична проблема, і закон не ставиться до неї легковажно. У своєму рішенні від 29 березня 2017 року (VIII ZR 44/16) BGH постановив, що якщо орендодавець не усвідомлює заявленої потреби після того, як орендар виїхав, він несе sekundäre Darlegungslast, вторинний тягар пояснення, чому потреба відпала, оскільки сама неусвідомленість викликає підозру, що це було претекстуально, і орендодавець повинен правдоподібно та послідовно викласти, що змінилося. Якщо він не може цього зробити, він несе відповідальність за відшкодування збитків, і збитки є реальними: ваші витрати на переїзд, ваша компанія з перевезення, гонорар вашого брокера та різниця між старою орендною платою та вищою орендною платою, яку ви платите зараз, зазвичай розрахована протягом певного періоду років. Ось чому вам слід стежити за тим, що відбувається з квартирою після вашого виїзду, зберігати лист про звільнення та записувати дату появи будь-якого нового оголошення.

Одна річ виступила проти орендарів, і вам слід це знати, а не покладатися на старе правило. Згідно з Anbietpflicht (Закон про оренду), орендодавець, який розриває договір оренди за Eigenbedarf, повинен запропонувати вам аналогічну квартиру, яка звільняється в тій самій будівлі протягом терміну вашого попередження. Цей обов'язок все ще існує, але у своєму рішенні від 14 грудня 2016 року (VIII ZR 232/15) BGH постановив, що його порушення більше не робить Kündigung недійсним; він може щонайбільше заснувати позов про відшкодування збитків за порушення вторинного обов'язку. Багато посібників досі стверджують, що розірвання договору оренди є недійсним. З 2016 року це не так.

Двосімейний будинок, де орендодавцю не потрібні причини

У всьому цьому є одна важлива прогалина, і іноземці потрапляють туди частіше, ніж у середньому, оскільки квартира над власним будинком орендодавця – це саме те місце, яке здається новоприбулому через особистий договір. §573a(1) BGB: якщо житло знаходиться в будівлі не більше ніж з двома житловими приміщеннями, і орендодавець сам проживає в будівлі, він може розірвати договір «о, що є один зареєстрований інтерес без дотримання § 573 закону» без необхідності будь-якого законного інтересу. Без власних зобов'язань, без порушення, без будь-якої причини. Натомість термін попередження продовжується ще на три місяці, тож його термін становить шість, дев'ять і дванадцять місяців.

§573a(2) поширює той самий простіший шлях на кімнати у власній квартирі орендодавця, що є класичною ситуацією з квартирантом. Варто дотримуватися двох обмежень. По-перше, §573a(3) вимагає, щоб у листі було зазначено, що розірвання договору оренди ґрунтується на §573a(1) або (2); якщо орендодавець цього не скаже, він не використав простіший шлях і знову потребує підстави за §573. По-друге, §573a(4) робить його обов'язковим законом на вашу користь, і описаний нижче Widerspruch все ще застосовується, оскільки §573a скасовує вимогу щодо причини, а не решту вашого захисту. Перш ніж підписувати договір оренди квартири в двоквартирному будинку, де власник живе внизу, зрозумійте, що ви погоджуєтеся на суттєво слабше становище, ніж орендар у звичайному будинку.

Fristlose Kündigung для орендної плати

Все вищезазначене є звичайним розірванням договору оренди з попередженням про строк попередження. Перше правило оренди (fristlose Kündigung), розірвання договору оренди без попередження, припиняє оренду негайно після отримання повідомлення, і для орендарів це майже завжди означає заборгованість за орендною платою. §543(2) речення 1 №3 BGB встановлює два тригери. Згідно з пунктом (a), ви маєте заборгованість за орендною платою або її незначною частиною протягом двох послідовних дат сплати. Згідно з пунктом (b), протягом періоду, що охоплює більше двох дат сплати, ви маєте заборгованість на суму, що досягає двомісячної орендної плати. §569(3) №1 пом'якшує пункт (a): несплачена частина є «незначною» лише тоді, коли вона перевищує одномісячну орендну плату. Тож одного пропущеного місяця недостатньо; приблизно один місяць плюс трохи протягом двох послідовних місяців – достатньо.

Дві особливості роблять цей інструмент найгострішим у книзі. По-перше, §543(3) №3 скасовує звичайну вимогу Abmahnung, офіційного попередження, про заборгованість з орендної плати. Лист може прийти без жодного попередження. По-друге, існує окремий тригер, про який більшість людей ніколи не чули: §569(2a) BGB передбачає заборгованість за Kaution, заставою, яка досягає двомісячної орендної плати за незалежним wichtiger Grund, знову ж таки без необхідності попередження, при цьому частина Betriebskosten виключається з розрахунку. Якщо ви погодилися сплатити заставу трьома частинами, на які вам дає право §551 BGB, а потім тихо припинили це робити після першої, ви викриті таким чином, чого ви, ймовірно, не усвідомлюєте.

Тепер більшість людей пропускають цей секретний момент, і він настає перед відомим. §543(2), речення 2: «У разі прострочення 1 № 3 замкнено доручення, якщо раніше було сказано прострочення». Якщо орендодавець отримав оплату до видачі доручення, доручення виключається повністю. Не вирішується, не послаблюється. Виключається. Гроші, які надходять до листа, коштують більше, ніж ті ж гроші через тиждень, тому, якщо ви прострочили і можете заплатити, платіть сьогодні і не чекайте, що він зробить. А §569(4) застосовує до нього ту саму дисципліну, що й §573(3) до звичайних доручень: основне правило має бути зазначене в листі про доручення.

Schonfristzahlung: Два місяці, щоб зберегти вашу оренду

Якщо fristlose Kündigung вже прибув, §569(3) Nr.2 BGB дає вам друге життя, і це єдине найцінніше положення в цій главі. Речення: «Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.” Розірвання втрачає чинність, якщо орендодавець задоволений протягом двох місяців після того, як позов про виселення став розглядатися. Оренда не просто врятована від краю прірви; fristlose Kündigung перестає мати ефект.

Уважно прочитайте умови, оскільки вони нелогічні, і неправильне їх визначення коштуватиме вам втратити квартиру. Два місяці починаються не з моменту подання позову про оренду (Kündigung). Вони починаються з моменту подання позову про виселення судом (Rechtshängigkeit of Räumungsanspruch), тобто з моменту, коли суд вручає вам позов про виселення. Це означає, що відлік часу починається лише після того, як ваш орендодавець фактично подає до суду, і документ, з якого він починається, виглядає найбільш лякаюче. Якщо вам щойно вручили позов про оренду заборгованості (Räumungsklage), ви не втратили час; ви перебуваєте на початку двомісячного періоду. Сума, яку ви повинні сплатити, – це належна орендна плата плюс компенсація за користування §546a(1) Nutzungsentschädigung, компенсація за користування за період після закінчення оренди, тому вона зростає з кожним місяцем вашого проживання.

Це положення також дозволяє втрутитися державному органу: достатньо, щоб орган влади «виконав державну відповідальність» («sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet»), і він зобов’язується сплатити заборгованість. На практиці це означає Центр зайнятості (Jobcenter) або Соціальну службу (Sozialamt), які можуть взяти на себе і регулярно беруть на себе погашення заборгованості за оренду, щоб запобігти безпритульності. Якщо ви опинилися в такій ситуації, зверніться до них у день отримання судового документа та візьміть із собою судові документи. Їхнє зобов’язання має значення, навіть якщо гроші ще не переведені. У §569(3) Nr.2 реченні 2 є одне обмеження: воно не працює, якщо вже вилікуване таким чином заборгованість настало не більше ніж за два роки. Це одноразова допомога на дворічний період, а не план платежів.

Тепер питання, яке ви не повинні неправильно зрозуміти. Чи вирішує Schonfristzahlung також ordentliche Kündigung, надісланий разом із fristlose? Згідно із законом, чинним станом на липень 2026 року, ні. Орендодавці зазвичай надсилають обидва одночасно: fristlose Kündigung та hilfsweise, як альтернативу, звичайне розірвання договору оренди з тією ж заборгованістю, що й порушення договору згідно з §573(2) № 1. Ви сплачуєте протягом двох місяців, fristlose припиняється, а звичайне розірвання договору оренди залишається чинним і все одно припиняє ваш договір оренди після закінчення терміну попередження. BGH вирішив це у своєму рішенні від 13 жовтня 2021 року (VIII ZR 91/20), аргументуючи це тим, що механізм Schonfrist був створений для запобігання безпритульності, але так і не був перенесений у звичайні правила розірвання договору оренди, коли вони були запроваджені. Він підтвердив той самий результат 5 жовтня 2022 року (VIII ZR 307/21) та знову 23 жовтня 2024 року (VIII ZR 106/23), що є сучасним словом: платіж у межах вікна §569(3) № 2 або зобов'язання державного органу має наслідки лише для власного кошторису, а не для звичайного розірвання договору на підставі того ж самого невиконання зобов'язань. Це питання врегульовано, і воно є найнебезпечнішою прогалиною в захисті.

Можливо, так і не залишиться, і ви повинні знати поточний стан, а не заголовок. Федеральний урядовий Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, відомий як Mietrecht II, одноразово поширить Schonfristzahlung також на звичайне припинення. У протоколі першого читання Бундестагу від 9 липня 2026 року це чітко сказано: «Wenn Mietforderungen durch Nachzahlung vollständig beglichen werden, sollen Mieterinnen und Mieter künftig auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ihre Wohnung behalten können». Але це законопроект, а не закон. Кабінет міністрів ухвалив його 29 квітня 2026 року, 1 липня 2026 року він був переданий до Бундестагу під номером Drucksache 21/6807, а після півгодинних дебатів 9 липня його було передано до комітету, де він засідає на момент написання статті. Поки його не буде прийнято, орієнтуйтеся на правило BGH, а не на законопроект. Якщо у вас є заборгованість, сплатіть усе, і, якщо можливо, сплатіть це до Kündigung, оскільки §543(2), речення 2, блокує обидва звільнення, а Schonfristzahlung блокує лише одне.

Widerspruch і Sozialklausel

Навіть цілком дійсне розірвання не завжди є кінцем. §574 BGB, Sozialklausel, дозволяє вам заперечувати проти цього та вимагати, щоб оренда продовжувалася там, де вона закінчується “für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist», було б труднощами для вас, вашої родини чи іншого члена вашої родини, які не є виправданими, навіть якщо взяти до уваги законні інтереси орендодавця. Це не технічне заперечення щодо листа. Він визнає, що розірвання є дійсним, і просить все одно продовжити оренду. Майже жоден іноземний орендар не знає про його існування.

Те, що вважається Härte (життєвими труднощами), вирішується в кожному конкретному випадку, і §574(2) надає найкорисніший приклад безпосередньо: скрутне становище також існує, коли неможливо отримати належне заміну житла на розумних умовах. На ринку, де сім'я зі звичайним доходом дійсно не може знайти порівнянну квартиру, це не риторичний аргумент. Похилий вік, серйозна хвороба, вагітність на пізніх термінах, дитина посеред випускного року, інвалідність, пов'язана з адаптованою квартирою, та дуже тривале проживання в одному місці – все це має значення. Якщо це спрацює, ви отримаєте §574a: продовження оренди на той час, поки це розумно, на змінених умовах, якщо старі є неприйнятними для орендодавця, а якщо ви двоє не можете домовитися, суд вирішує, чи буде це робити, на який термін і на яких умовах, і навіть може постановити про безстрокове продовження, якщо невідомо, коли скрутне становище зникне.

Механіка винагороджує за увагу. Згідно з §574b(1), Widerspruch має бути у текстовій формі, що є нижчою планкою, ніж саме Kündigung: текстова форма означає читабельну декларацію на міцному носії, в якій вказано ваше ім'я, тому електронний лист тут підходить. Не дозволяйте цьому вас заспокоїти, оскільки §574b(2) встановлює термін: орендодавець може відмовити в продовженні оренди, якщо ви не заперечили не пізніше ніж за два місяці до закінчення терміну оренди. Пропустіть його, і ви втратите право. Існує захисна сітка, і її варто перевірити. §568(2) говорить, що орендодавець повинен своєчасно вказати на можливість, форму та термін Widerspruch, а речення 2 §574b(2) передбачає наслідки, якщо він цього не зробив: ви все одно можете заперечити на першому слуханні справи про виселення. Тому перше, на що слід звернути увагу в будь-якому листі про розірвання договору, це чи містить він це примітка. Орендодавці, які використовують завантажений шаблон, дуже часто пропускають її. Два обмеження, чесно сформульовані: §574(1), речення 2, повністю виключає Widerspruch (Позов про повернення орендної плати), якщо орендодавець мав підстави для fristlose Kündigung (Позов про повернення орендної плати), тому це не є відповіддю на заборгованість з орендної плати; а §574(3) враховує лише підстави, фактично зазначені в листі, а саме §573(3) виконує корисну роботу для вас вдруге.

Schönheitsreparaturen: найбільша стаття грошей при виїзді

Schönheitsreparaturen, або декоративний ремонт, означає фарбування стін і стель, фарбування радіаторів, міжкімнатних дверей і внутрішньої частини вікон, а також ремонт незначних пошкоджень. Це не структурний ремонт. Майже кожен німецький договір оренди містить пункт, який перекладає його на орендаря під час виїзду, і саме тут зазвичай втрачається найбільша сума в цьому розділі, оскільки орендарі читають пункт, вірять йому та або перефарбовують всю квартиру, або погоджуються на чотиризначне вирахування із застави.

Почніть з умов за замовчуванням. §535(1) BGB зобов'язує орендодавця передати житло придатним для використання за договором та підтримувати його в такому стані. Тому декорування є його обов'язком за законом. Воно стає вашим лише за умови наявності дійсного пункту, який його переносить, а стандартні пункти перевіряються відповідно до §307 BGB. BGH витратив двадцять років на їх скасування. Starre Fristen, жорсткі терміни декорування, які вимагають фарбування кожні три або п'ять років незалежно від фактичного стану квартири, анулюють пункт. Quotenabgeltungsklauseln, які зобов'язують вас сплачувати пропорційну частку за незавершену частину інтервалу декорування при виїзді, були визнані недійсними рішеннями від 18 березня 2015 року, оскільки на початку оренди «на незавершену частину інтервалу декорування не можна достовірно визнати частку, що припадає на орендаря», не можна достовірно визначити.

Вирішальним є рішення у справі BGH VIII ZR 185/14, ухвалене того ж дня. Якщо квартиру вам було передано неоновленою, не свіжо відремонтованою, стандартне положення, яке зобов'язує вас сплатити Schönheitsreparaturen, є недійсним, якщо орендодавець не надав вам належної компенсації за переодягання в чужий одяг. За фактами цієї справи, половина місячної орендної плати була недостатньою. Сам суд сказав: «Обов'язкове вирахування Schönheitsreparaturen, отриманого орендарем, не є достатнім». Логіка проста, як тільки ви її побачите: вас не можуть змусити повернути квартиру в кращому декоративному стані, ніж та, яку вам дали. Тож питання, яке вирішує, чи винні ви маляру щось, полягає не в тому, що зазначено у вашому договорі. Це в тому, в якому стані була квартира в день вашого переїзду. Саме це робить протокол про заселення Übergabeprotokoll, що охоплюється... Пошук житла, цінніший за будь-який інший папір, який ви підпишете, і чому фотографії з дня заселення варто зберігати протягом усього терміну оренди.

Наслідком є ​​принцип «все або нічого», і саме це не подобається орендодавцям. Німецьке законодавство не дозволяє скорочення недійсного стандартного пункту до найбільшої версії, яка була б законною. Пункт, який не відповідає вимогам, не зменшується до чогось розумного. Він зникає, і обов'язок повністю лягає на орендодавця згідно з §535(1). Ви нічого не винні за декорування. Одне чесне застереження: у рішеннях BGH від 8 липня 2020 року (VIII ZR 163/18 та VIII ZR 270/18) було встановлено, що у випадку недійсного та недійсного пункту, якщо ви хочете змусити орендодавця декорувати під час оренди, оскільки стан суттєво погіршився, ви повинні розділити витрати, «regelmässig eine hälftige Kostenbeteiligung», зазвичай половину. Йдеться про вимогу роботи, поки ви живете. Це не відновлює обов'язок декорувати при виїзді.

Übergabe та Übergabeprotokoll

§546(1) BGB вимагає від вас повернути житло після закінчення терміну оренди. Повернення означає прибирання та спорожнення, повернення всіх ключів, включаючи вирізані вами копії та ті, що ви дали другу. Правильно розраховуйте час: якщо ви володієте квартирою після закінчення терміну оренди, §546a(1) дозволяє орендодавцю вимагати узгоджену орендну плату або місцеву ставку для аналогічного майна як Entschädigung за весь період утримання, а §546a(2) додає, що подальші збитки не виключаються. Затримка передачі – це не дрібне адміністративне питання.

Сам Übergabe – це перевірка з орендодавцем, а Übergabeprotokoll – це її запис. Наполягайте на його складанні, навіть якщо орендодавець пропонує пропустити його, і ніколи не передавайте ключі без нього, бо як тільки у вас немає протоколу та квартири, ви не зможете довести, в якому стані ви її залишили. У ньому має бути зафіксовано стан кожної кімнати, всі показники лічильників з номерами лічильників, кількість та тип ключів, а також дату. Сфотографуйте все самостійно того ж дня, включаючи лічильники, та збережіть фотографії.

Будьте обережні з тим, що підписуєте біля дверей. Це документ, і його буде зачитано проти вас. Два правила. По-перше, не приймайте запис, з яким ви не згодні, лише для того, щоб підтримувати приємний настрій; напишіть поруч своє зауваження або напишіть «Zustand vom Mieter bestritten» (стан, який оскаржує орендар), і підпишіться поруч. Протокол, який ви обидва підписали, є вагомим доказом, і саме тому неточний протокол коштує дорого. По-друге, не підписуйте нічого, що визнає борг або бере на себе відповідальність за певний пункт. Запис про те, що підлога подряпана, є фактом. Підпис про те, що ви заплатите 800 євро за заміну підлоги, є Schuldanerkenntnis, визнанням боргу, і ви щойно відмовилися від усіх своїх аргументів на захист. Якщо в протоколі є цифра, викресліть її перед підписанням або не підписуйте. Ніколи не погоджуйтесь на протокол, якщо орендодавець не дозволяє вам як слід його прочитати, і ніколи не проходьте огляд самостійно, якщо можете привести когось із собою.

Повернення вашої обережності

Тут чесна відповідь менш чітка, ніж в інтернеті. Немає встановленого законом терміну для повернення гарантійного внеску. У старій версії цього розділу йшлося про те, що орендодавець «має юридичне зобов'язання повернути ваш гарантійний депозит» протягом трьох-шести місяців. Він зобов'язаний його повернути; у BGB такого терміну немає. Насправді закон дає вам механізм, і розуміння цього механізму - це те, що повертає ваші гроші.

Механізм такий. Застава забезпечує вимоги орендодавця, що виникають з оренди. Після закінчення терміну оренди він має право на розумний період, щоб перевірити, чи є у нього якісь кошти, і залишити собі лише те, що, як він може правдоподібно заявити, йому належить. Він не може залишати собі всю суму, бо не встиг її переглянути. Все, що він залишає, він повинен мати змогу обґрунтувати, деталізувати. Судова практика зазвичай розглядає приблизно від трьох до шести місяців як крайню межу цього періоду перевірки, причому довший кінець допускається з однієї конкретної причини: Nebenkostenabrechnung, річний звіт про плату за послуги, може ще не настати, і орендодавець може утримати пропорційну суму від очікуваного залишку за частину року, протягом якого ви там проживали, а не весь депозит. Отже, практична форма полягає в тому, що більша частина грошей має повернутись протягом приблизно трьох-шести місяців, зі скромним, кількісно визначеним резервом Nebenkosten, який утримується довше та повертається після видачі цього звіту. Представте це як механізм, а не як крайній термін, прописаний у законі, бо його не існує.

Одне положення дійсно кусається на вашу користь, і навряд чи хтось ним користується. §548(1) BGB: "Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält." Претензії орендодавця щодо змін або погіршення стану квартири, яка є законним джерелом майже всіх відрахувань за пошкодження, сліди, діри та незавершене оздоблення, закінчуються через шість місяців після того, як він отримує квартиру назад. Не через півроку після того, як він помічає. Не минуло й шести місяців після заселення Небенкостенів. Півроку з моменту повернення ключів. Якщо через сім місяців після передачі він подає позов про збитки, відповідь буде однослівною: Verjährung. А §548(2) — це дзеркало: ваші власні вимоги щодо витрат або видалення встановленого вами обладнання також втрачають чинність через шість місяців після закінчення оренди, тому не використовуйте їх також.

Практичний шлях короткий. Напишіть орендодавцю перед виїздом німецькою мовою, вказавши свою нову адресу та банківські реквізити, і попросіть сплатити завдаток, включаючи нараховані відсотки, який належить вам згідно з §551(3) BGB. Якщо нічого не надійде, надішліть Mahnung, встановивши твердий термін у два тижні та заявивши, що в іншому випадку ви вживете юридичних заходів. Якщо він утримує гроші, вимагайте письмового переліку деталей і перевірте кожен пункт відповідно до §548 та правил Schönheitsreparaturen, наведених вище, перш ніж щось поступатися. Якщо він все ще відмовляється, невеликі суми, що беруть участь, роблять цей спору одним з небагатьох справді вартих розгляду в Amtsgericht, і саме для цього існує членство в Mieterverein.

Захист ваших прав орендаря в суді: Räumungsklage

Почніть з того, чого не може статися, бо страх тут гірший за реальність. Ваш орендодавець не може вас виселити. Він може лише звернутися до суду з проханням про це. Він не може міняти замки, відключати електроенергію, знімати ваші двері або виставляти ваші речі на вулицю, і якщо він це зробить, то порушує заборону на виселення (verbotene Eigenmacht) згідно з §858 BGB, що є незаконним і дає вам право на негайне повернення до житла. ZPO §940a(1) також закриває швидкий шлях: виселення з житлового приміщення шляхом тимчасової заборони (einstweilige Verfügung) дозволяється лише у разі заборони на виселення (verbotene Eigenmacht) або конкретної загрози життю чи здоров'ю. Законної швидкісної смуги руху немає. Якщо ви отримали листа з вимогою виселитися до п'ятниці, цей лист не має сили для вашого виселення.

Замість цього він повинен подати до Amtsgericht Räumungsklage, позов про виселення. Згідно з §23 Nr.2a GVG, спори щодо оренди житла передаються до Amtsgericht незалежно від суми позову, і ця юрисдикція є виключною, що також означає, що в першій інстанції немає Anwaltszwang, і ви, в принципі, можете з'явитися до суду без адвоката. Не сприймайте це як пораду робити це. Вручення вам позову – це Rechtshängigkeit, який запускає двомісячний термін згідно з §569(3) Nr.2, тому день вручення вам позову – це день для дій, а не день для паніки. Ви повинні відповісти суду протягом терміну, зазначеного в документах, який є коротким та абсолютним; якщо ви цього не зробите, проти вас може бути винесено Versäumnisurteil, рішення суду заочно, без будь-якої перевірки того, чи було розірвання договору оренди обґрунтованим.

Вартість – ось чому ви не хочете займатися цим самостійно. Згідно з §41(2) Закону Німеччини про цивільне судочинство (GKG), ставка позову про виселення дорівнює річній орендній платі, тому квартира вартістю 1,200 євро на місяць створює вартість спору в 14 400 євро, а німецький цивільний процес зобов'язує програшну сторону сплачувати законні витрати обох сторін з цієї вартості. Одна невелика поблажка міститься в §41(3): коли позов про виселення та позов про продовження справи згідно з §§574–574b розглядаються в одній справі, вартості не підсумовуються, тому звернення до вашого Widerspruch у провадженні не подвоює ризик. Решта арифметики, шкала зборів RVG та правило «платить той, хто програв», викладені в Юридичні послуги для іноземців, що також пояснює шлях державної допомоги та той факт, що §12 BerHG означає, що Бремен та Гамбург мають державні юридичні консультаційні бюро замість Beratungshilfe, тоді як Берлін дозволяє вам вибирати між ними двома.

Якщо рішення суду винесено проти вас, це все одно не буде вирішено. §721 Цивільного процесуального кодексу (ZPO) дозволяє суду надати Räumungsfrist (термін для виселення) за вашою заявою або за власним ініціативою, а §721(5) обмежує його одним роком з моменту набрання рішенням чинності. Попросіть про це до завершення усного слухання, оскільки це термін, встановлений у §721(1), і це найчастіше втрачене право в усьому процесі. Крім того, §765a надає суду, що здійснює виконання, повноваження призупинити або скасувати виселення, якщо, повністю зважуючи потребу орендодавця в захисті, досить виняткові обставини роблять його труднощами, несумісними з доброю мораллю, а у справах виселення §765a(3) вимагає подання заяви не пізніше ніж за два тижні до встановленої дати виселення. Ці терміни вузькі, але вони реальні, і саме тому Räumung займає багато місяців. Щодо самої квартири та того, як знайти та перевірити адвоката, який фактично займається орендою, див. Право власності та нерухомості.

Мітерферайн — це дешевий маршрут, але він потрібен вам до того, як виникнуть проблеми.

Місцева асоціація орендарів (Mieterverein) — це відповідь майже на все питання в цьому розділі, і більшість іноземців дізнаються про це приблизно на місяць пізніше. За річну плату близько ста євро, залежно від асоціації та часто знижену для осіб з низьким рівнем доходу, ви отримуєте необмежену кількість консультацій щодо вашої оренди від людей, які нічим іншим не займаються, вони читають ваші листи, перевіряють ваше страхування оренди житла (Nebenkostenabrechnung), пишуть вашому орендодавцю на фірмових бланках, і більшість асоціацій включають Mietrechtsschutz, страхування судових витрат на оренду, через Deutscher Mieterbund. Порівняно з погодинною ставкою адвоката, це не так вже й близько.

Заковика — це час, і він невблаганний. Візьмемо як приклад DMB Mieterverein München, оскільки терміни залежать від асоціацій, і ви повинні перевірити власні: "Zu Beginn gilt eine dreimonatige Wartezeit. Innerhalb dieser und vor Versicherungsbeginn eingetretene Versicherungsfälle sind nicht versichert." На початку передбачено тримісячний період очікування, і випадки, що виникають під час нього, не покриваються. І асоціація є чіткою щодо того, коли випадок вважається таким: «Der Versicherungsfall ist nicht erst der Beginn der gerichtlichen Auseinandersetzung: Er gilt in dem Zeitpunkt als eingetreten, in dem der oder die Versicherte, der*die Gegner*in oder ein*e Dritte*r begonnen hat oder begonnen haben soll, gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften zu verstossen». Страховий випадок настає з моменту початку ймовірного порушення, а не з моменту звернення до суду. Таким чином, приєднання до тижня ваших земель Kündigung не дасть вам покриття для цього Kündigung. Комерційний Rechtsschutzversicherung працює так само і з тієї ж причини.

Висновок незручний, але простий. Це страховка, а страховка, придбана після пожежі, не окупається. Приєднуйтесь у перший місяць проживання в квартирі, коли у вас взагалі немає проблем, а плата здається грошима, витраченими ні на що. Саме тоді її варто купувати. Консультація щодо нового питання, як правило, доступна новому учаснику одразу; саме судове покриття має період очікування та задню дату. Якщо ви вже берете участь у суперечці та не є учасником, все одно приєднуйтесь, щоб отримати консультацію, будьте готові самостійно оплатити будь-яку судову справу, і прочитайте… Юридичні послуги для іноземців для альтернатив, що фінансуються державою.

Інструменти, що допомагають припинити оренду

Werkzeu.ge — це браузерна платформа інструментів для німецької бюрократії та юридичної документації, створена Cryon UG, компанією, що стоїть за WeLiveIn.de. Варто відверто сказати, що вона може, а що не може тут робити. Її умови виключають юридичні консультації, а Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) обмежує, хто взагалі може консультувати з окремого юридичного питання в Німеччині, тому це інструменти для роботи з документами та розрахунками, а не заміна послуги адвоката чи юриста. Платформа перебуває в бета-версії до 30 листопада 2026 року, і її власні умови говорять, що інструменти можуть бути неповними. Майте на увазі одну річ, перш ніж звертатися до будь-якого з них: шаблон — це погана відповідь на Kündigung (запит на допомогу), термін подання якого вже закінчився. Якщо у вашій Briefkasten надійшов лист про звільнення, першим дзвінком буде Mieterverein, а не генератор.

Для написання власного Kündigung інструмент Kündigungsschreiben є безкоштовним без облікового запису (рівень Gast) за адресою werkzeu.ge/de/tools/rechtsdokumente/kuendigungsschreibenВін охоплює тридцять типів контрактів у восьми категоріях, і Miete є однією з них, а також має механізм розрахунку термінів, який обчислює фактичну дату закінчення відповідно до §573c BGB, а не здогадується про три місяці, що є розрахунком, який легко помилитися завдяки правилу третього робочого дня, наведеному вище. Він створює документ, готовий до друку. Роздрукуйте його, підпишіть від руки та надішліть на папері, оскільки, як пояснювалося вище, ніщо з того, що ви надсилаєте в електронному вигляді, не відповідає §568(1). Інструмент сам по собі стверджує, що він не замінює юридичної консультації.

Для виїзду Übergabeprotokoll-Generator за адресою werkzeu.ge/de/tools/wohnen/uebergabeprotokoll-generator створює облік стану кожної кімнати з показаннями лічильників та ключами. Це інструмент Plus, який оплачується. За депозит, рахунок застережень за адресою werkzeu.ge/de/tools/wohnen/kautions-rechner найближче відповідає цьому розділу з усіх на платформі: поряд зі граничною ставкою §551 та розрахунком відсотків, він сортує типові відрахування на допустимі та недопустимі, перевіряє пункт Schönheitsreparaturen на відповідність критеріям BGH, викладеним вище, та складає Rückforderungsschreiben, лист з вимогою повернення вашого депозиту, з визначеним терміном. Він також є Plus та оплачений, він взагалі не стосується розірвання договору, і в ньому чітко зазначено, що ніщо в ньому не замінює юридичної консультації. Mieter-Suite (також Plus) за адресою werkzeu.ge/de/tools/wohnen/mieter-suite об'єднує ці два з п'ятьма іншими інструментами оренди; зауважте, що він не містить модуля Kündigung, тому не охоплює першу половину цього розділу.

Два чесних зауваження. Декодер Behördenbrief-Decoder іноді пропонується саме для такої ситуації, але він не підходить: він стосується листів від органів влади, від Finanzamt, Jobcenter або Bußgeldstelle, а Kündigung надходить від приватного орендодавця, тому це неправильний інструмент для листа, який ви насправді маєте. А платні рівні є платними: безкоштовний рівень містить рекламу, поточна ціна – це обмежена в часі бета-ціна, яка змінюватиметься, і замість того, щоб називати цифру, яка буде неправильною на момент прочитання цього тексту, перегляньте поточні ціни за адресою werkzeu.ge/en/pricingВсе на платформі готує та генерує документи; нічого нікуди не подається від вашого імені.

Що робити далі

Якщо ви звільняєтесь добровільно, зробіть три речі. Відрахуйте у зворотному порядку від запланованого останнього дня до третього робочого дня місяця, що три місяці тому, і вважайте цю дату остаточною. Напишіть договір про заселення (Kündigung), роздрукуйте його, підпишіть власноручно разом з кожним орендарем, який підписав би його, і передайте його орендодавцю з підтвердженням, бажано від Einwurf-Einschreiben або свідка. Потім знайдіть фотографії з моменту заселення та протокол про заселення, перш ніж думати про фарбування, тому що якщо квартиру вам передали без поновлення, пункт про декорування, ймовірно, недійсний, і ви нічого не винні.

Якщо надійшло попередження (Kündigung), не виїжджайте та не відповідайте гнівно. Зверніть увагу на дату, коли воно прибуло у вашій поштовій скриньці (Briefkasten), оскільки саме цю дату враховує закон. Потім прочитайте лист на предмет трьох пунктів: чи підписаний він власноруч усіма, хто вказаний як орендодавець, чи зазначені в ньому підстави, як того вимагає §573(3), та чи містить він примітку (Hinweis) §568(2) щодо вашого права на консультацію (Widerspruch). Лист, у якому відсутня будь-яка з цих вимог, має проблеми. Якщо підставою є власність (Eigenbedarf), перевірте бенефіціара з колом родини, зазначеним вище, та зверніть увагу, що двоюрідний брат/двоюрідна сестра не має права на консультацію. Якщо підставою є заборгованість за орендну плату, негайно сплатіть усе, що можете, а якщо позов про виселення було подано, у вас є два місяці з моменту надання цієї допомоги згідно з §569(3) №2, і центр зайнятості (Jobcenter) або соціальний центр (Sozialamt) можуть взяти на себе зобов'язання сплатити кошти протягом цього терміну. ​​Якщо розірвання договору виглядає обґрунтованим, а виїзд буде справжнім тягарем, примітку (Widerspruch) §574 необхідно подати у текстовому вигляді за два місяці до закінчення терміну оренди або пізніше, якщо орендодавець залишив примітку (Hinweis) поза межами оренди.

Якою б не була ваша ситуація, віднесіть листа до Mieterverein цього тижня. Якщо ви не є членом і у вас зараз немає проблем, це найкращий час, щоб приєднатися, оскільки судове покриття має тримісячний період очікування, а страховий випадок датується моментом початку проблем, а не моментом, коли ви їх помітили. І незалежно від того, чи залишаєтесь ви, чи їдете, зберіть свої докази вселення в одну папку зараз: протокол про переїзд, фотографії, договір з пунктом про декорування. У суперечках, описаних у цьому розділі, особа, яка може довести, як виглядала квартира в перший день, зазвичай є тим, хто виграє.