Право власності та нерухомості

Цей розділ допоможе вам з'ясувати, чи потрібен вам адвокат з питань нерухомості в Німеччині, як знайти справді кваліфікованого адвоката, яким буде рахунок за послугу та які з ваших проблем може вирішити за значно меншу ціну людина, яка взагалі не є юристом. Він знаходиться в розділі «Пошук адвоката» цього посібника, і він стосується найму, а не самого закону.

Ця відмінність має значення, оскільки німецьке законодавство про власність є масштабним, і цей посібник вже охоплює його в інших місцях. Якщо ви хочете дізнатися, що фіксується в Grundbuch (земельному реєстрі), від чого вас захищає Auflassungsvormerkung (пріоритетне повідомлення), скільки коштує Grunderwerbsteuer (податок на передачу майна) у вашому федеральному федеральному окрузі або як складаються додаткові витрати на купівлю, прочитайте Купівля нерухомості в НімеччиніЯкщо ви хочете дізнатися, яку суму орендодавець може утримати з вашого Kaution (застави), за який термін ви повинні повідомити про прострочення або де застосовується Mietpreisbremse (орендна стримувальна система), прочитайте Пошук житлаЦі розділи відповідають на юридичні питання. Цей відповідає на інше питання: кому і коли ви платите.

Існує одне непорозуміння, яке коштує іноземним покупцям більше грошей, ніж усі інші разом узяті, і варто вписати перші сто слів, а не приховувати його. Нотаріус, який підписує ваш контракт на нерухомість, не є вашим адвокатом. Він не на вашому боці. Він також не на боці продавця. Майже кожен англомовний покупець вважає інакше, тому що найближче до нотаріуса в Сполучених Штатах, Великій Британії, Ірландії чи Австралії — це соліситор або адвокат з питань закриття угоди, і ці люди працюють на одного клієнта. Німецький офіс побудований за протилежним принципом, і все інше в цьому розділі випливає з нього.

Нотаріус — це не ваш адвокат з питань нерухомості

Федеральний закон про нотаріальну діяльність (Bundesnotarordnung), що регулює нотаріальну професію, говорить про це одним реченням. Згідно з пунктом 14(1) Закону про нотаріальну діяльність (BNotO), нотаріус «не повинен представляти одну сторону, зокрема, неупереджено та неупереджено дбати про всіх учасників»: він не повинен представляти одну сторону, а повинен незалежно та неупереджено піклуватися про всіх учасників. Це не опис нейтрального стилю. Це заборона. Нотаріус, який захищає ваші інтереси, порушує свої службові обов'язки, а пункт 14(3) BNotO йде далі та вимагає від нього уникати навіть видимості упередженості.

Натомість нотаріус зобов'язаний надати вам інструкції. Розділ 17(1) Закону про нотаріальне посвідчення вимагає від нього з'ясувати, чого насправді хочуть сторони, з'ясувати факти, проінструктувати їх щодо юридичного значення угоди та чітко та недвозначно зафіксувати їхні заяви. Він також зобов'язаний переконатися, що недосвідчені та непрактичні учасники не опиняться у невигідному становищі. Це реальний та цінний захист, і це більше, ніж просто укладання угоди за загальним правом. Але прочитайте, що це таке: обов'язок точно пояснити угоду вам обом. Це не обов'язок забезпечити вам кращу угоду.

Практичний наслідок полягає в тому, що люди пропускають. Нотаріус розповість вам, що означає пункт. Він не скаже вам, що пункт шкідливий для вас і що ви повинні відмовитися підписувати, доки він не зміниться. Він не скаже вам, що ціна занадто висока. Він не буде вимагати від продавця ремонт, який вам обіцяли усно. Він не буде обговорювати дату передачі, обладнання, відповідальність за дефект, про який хтось згадував під час перегляду, або графік платежів. Якщо продавець склав договір через свого обраного нотаріуса, і він схиляється на його користь, неупередженість нотаріуса означає саме те, що він не виправлятиме його для вас. Він правильно його вам прочитає, а потім ви обидва його підпишете.

Розділ 14(4) Закону про нерухомість та нерухомість (BNotO) загострює це питання таким чином, що варто знати, якщо маклер (агент з нерухомості) рекомендує «свого» нотаріуса. Нотаріусу заборонено посередничати в операціях з нерухомістю або брати участь у будь-якому посередництві з документів, які він нотаріально засвідчує. Офіс навмисно відокремлений від угоди. Це привід довіряти йому та привід не очікувати, що він буде боротися за вас, і обидві половини є правдивими одночасно.

Чому ви не можете знайти дешевшого нотаріуса в інших країнах

Іноземні покупці зазвичай витрачають день, телефонуючи нотаріусам, щоб дізнатися про цінові пропозиції. Це марна трата часу, і розуміння причин пояснює дещо суттєве в тому, як працює професійне ціноутворення в Німеччині.

Розділ 17(1) BNotO зобов'язує нотаріуса стягувати збори, встановлені законом. Не дозволяє: зобов'язує. Він може зменшити або скасувати збір лише у випадку, якщо його стягнення було б несправедливим через надзвичайні обставини у справі, і навіть тоді лише за згодою Notarkammer, регіональної палати нотаріусів. Знижка для отримання власного бізнесу є професійним правопорушенням, а не діловим рішенням. Це ж положення забороняє будь-якій третій стороні брати участь у сплаті зборів, тому ніхто не може пропонувати вам відкат через агента чи брокера.

Сама плата стягується з Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), закону про судові витрати для судів та нотаріусів. Розділ 3(1) GNotKG встановлює механізм: плата залежить від Geschäftswert, вартості предмета справи, а розділ 3(2) стягує її відповідно до таблиць, наведених у Anlage 1. Для купівлі-продажу розділ 47 GNotKG встановлює цю вартість на рівні ціни покупки та додає нижню межу: якщо узгоджена ціна нижча за Verkehrswert (ринкову вартість), переважну силу має ринкова вартість. Отже, вхідними даними для розрахунку є не зусилля нотаріуса, його стаж роботи, місто проживання чи зайнятість. Це ваша ціна покупки, яка є однаковою, де б ви її не взяли.

Складіть це разом, і в результаті кожен нотаріус у Німеччині стягує однакову плату за одну й ту саму транзакцію за однаковою ціною. Офіс у дорогому районі та офіс у двох містах від вас виставляють однакові рахунки-фактури. Це справді відрізняється від англосаксонського світу, де ціни на оформлення документів на нерухомість різняться у кілька разів, і до цього варто пристосовуватися, а не боротися. Вибирайте нотаріуса за доступністю, тим, чи може офіс працювати з вашою мовою, і тим, чи відповідає він на дзвінки. Не вибирайте за ціною, бо немає ціни, за якою можна було б вибирати. Поточні таблиці містяться в додатках GNotKG і змінюються, коли до закону вносяться зміни, тому перевіряйте їх там, а не покладайтеся на цифру в блозі.

Варто знати одне положення в тому ж розділі, оскільки майже ніхто його не знає. Розділ 17(2) BNotO говорить, що учасник, який має право на отримання Processkostenhilfe згідно з правилами Civilprozessordnung, має отримати нотаріальні послуги нотаріуса тимчасово безкоштовно або з оплатою зборів щомісячними платежами. Це не знижка і не є дискреційним. Якщо ваші кошти справді обмежені, нотаріальні витрати на документ не є автоматично обмеженням. Правова допомога та послуги Pro Bono У цьому розділі пояснюється, що шукають ці перевірки доходів.

Коли вам справді потрібен власний Anwalt

Якщо нотаріус неупереджений, а його гонорар фіксований, очевидне питання полягає в тому, хто є упередженим, і коли вам слід платити за його послуги. Rechtsanwalt (адвокат) працює на вас самостійно та відстоюватиме вашу сторону. Існує п'ять ситуацій, коли найм нотаріуса – це добре витрачені гроші, і дуже багато ситуацій, коли це не так.

Першим і найціннішим є перегляд проекту Kaufvertrag (договору купівлі-продажу) перед Notartermin, нотаріальним засвідченням. Це момент, коли все ще може змінюватися і нічого не зобов'язано. Година часу спеціаліста, витрачена на проект, варта більше, ніж тиждень часу того ж спеціаліста, витраченого після вашого підписання, оскільки нотаріально засвідчений договір купівлі-продажу нерухомості дуже важко розірвати. Якщо ви купуєте одну юридичну консультацію за все своє німецьке життя у сфері нерухомості, купіть цю.

Друга проблема — це дефекти. Якщо ви вступаєте у володіння та виявите Sachmangel (суттєвий дефект), про який не повідомлялося, ви опиняєтеся в суперечці з приватним продавцем, який зазвичай виключає відповідальність у договорі та не зацікавлений у допомозі вам. Робота нотаріуса закінчується після підписання. Це проблема юриста, і це така, де німецькі правила щодо того, що залишається чинним пунктом про виключення, настільки тонкі, що самодопомога не спрацьовує.

Третій – це спільнота власників житла (Wohnungseigentümergemeinschaft), до якої ви автоматично приєднуєтеся, купуючи квартиру, а не будинок. Суперечки тут стосуються Beschlüsse (резолюцій), Verwalter (керуючого агента), Erhaltungsrücklage (резервного фонду на обслуговування) та того, хто платить за дах. Вони процедурні, обмежені термінами та не прощають пропущених дат. Що таке спільнота та як вона працює, розглядається в Купівля нерухомості в НімеччиніЩо робити, коли щось піде не так, це звернутися до юриста.

Четверта проблема — купівля у забудовника (Bauträger), а не у приватного продавця. Ви купуєте щось, чого ще не існує, з графіком платежів, будівельним ризиком, гарантійними термінами та датами завершення, у професійного контрагента, чий договір був складений його юристами. Це найменш симетрична угода на ринку житлової нерухомості в Німеччині, і та, де без представника найменш виправдана.

П'яте – це успадкування майна або володіння майном, яке буде успадковане. Німецьке право спадкування – це не те право, з яким ви виросли, воно взаємодіє з Grundbuch таким чином, що людей дивує, а транскордонні спадщини викликають питання, на які нотаріус конкретно не зобов'язаний відповідати. Це питання розглядається в Закон про сім'ю, шлюб та розлучення.

Окрім цих п’яти пунктів, чесна відповідь часто полягає в тому, що вам не потрібен адвокат. Підвищення орендної плати, Nebenkostenabrechnung (рахунок за послуги), який виглядає неправильно, застава, яка не повернулася, дерево сусіда: це реальні проблеми з дешевшими відповідями, і решта цього розділу присвячена цим відповідям.

Двотижневий період огляду та його два обмеження

Розділ 17(2a) № 2 BeurkG – це положення, яке уможливлює попередній перегляд, і його варто прочитати уважніше, а не в спрощеній формі, в якій він зазвичай з'являється.

У ньому зазначено, що для споживчих договорів, на які поширюється вимога нотаріального посвідчення згідно з § 311b(1)(1) BGB, нотаріус, що посвідчує угоду, повинен надати споживачеві запланований текст угоди, і що це «за законом слідує два тижні перед посвідченням»: як правило, за два тижні до нотаріального посвідчення. Мета прописана в самому положенні, яке полягає в тому, щоб споживач мав достатньо можливостей для завчасного ознайомлення з предметом нотаріального посвідчення. Якщо два тижні не враховуються, причини мають бути зафіксовані в Niederschrift (нотаріальному протоколі). § 311b BGB, положення, яке робить нотаріальне посвідчення обов'язковим, пояснюється в Купівля нерухомості в Німеччині.

Тепер про два обмеження, адже читач, якому кажуть «ви маєте законне право на два тижні», а потім він не отримує два тижні, зробить неправильний висновок. По-перше, це Soll-Vorschrift. Він керує нотаріусом, і його порушення має професійні наслідки, але саме по собі не анулює договір і не дає вам права вето. По-друге, і це частіше стосується Verbraucherverträge, тобто договорів між бізнесом і споживачем. Купівля новобудови у забудовника повністю входить до цього. Купівля квартири у приватної особи, яка в ній проживає, не є споживчим договором у цьому сенсі, і це положення формально не застосовується.

Ніщо з цього не повинно змінювати вашу поведінку, оскільки практичне правило однакове в обох випадках. Запитуйте письмовий проект договору якомога раніше та вважайте два тижні стандартним терміном, який ви вимагаєте, незалежно від того, хто продає. Нотаріуси з високою авторитетністю розсилають проекти договорів заздалегідь, як це зрозуміло. Якщо продавець, агент або нотаріус тисне на вас, щоб ви підписали договір купівлі-продажу нерухомості, який ви отримали кілька днів тому, цей тиск полягає в інформації про угоду, і правильною відповіддю буде перенести зустріч, а не швидше читати. Перезапис зустрічі – це дорога річ, яку потрібно переробляти; календар – ні.

Нотартермін працює німецькою мовою, і ви маєте право на переклад

Немає обмежень щодо національності щодо володіння німецькою нерухомістю. Вам не потрібно бути німцем, резидентом або громадянином ЄС, щоб купити, оскільки Купівля нерухомості в Німеччині викладається. Натомість існує вимога щодо мови під час підписання, і це вражає людей, які вважали, що оскільки покупка була відкритою для них, то й процес також буде таким.

Розділ 16 Закону про реєстрацію справ регулює це питання, і він є більш конкретним, ніж випливає з резюме. Якщо учасник, за власною заявою або на переконання нотаріуса, недостатньо володіє німецькою мовою, цей висновок має бути зафіксований у Niederschrift. Після цього підрозділ 2 є обов'язковим: протокол має бути перекладений цьому учаснику, а не зачитуватися вголос. Вживається дієслово «muß», а не «soll». А підрозділ 3 говорить, що якщо нотаріус не перекладає особисто, необхідно залучити перекладача, і якщо перекладач, як правило, не приведений до присяги згідно з розділом 189(2) Закону про реєстрацію справ, нотаріус повинен привести їх до присяги, якщо всі учасники не відмовляться від неї.

Поряд із обов’язковим усним перекладом існує право, яким ви повинні скористатися. Письмовий переклад готується лише на вимогу учасника, і в такому разі він подається на ознайомлення та додається до протоколу. Нотаріусу доручено зазначити, що ви можете вимагати його. Вимагайте його. Нотаріальний запис про купівлю нерухомості є довгим, технічним і зачитується один раз, а його перегляд через живого перекладача під час прийняття рішення про підписання не є справедливою перевіркою чогось. Читання німецького тексту та письмового перекладу поруч, вдома, тижнем раніше, є справедливою перевіркою.

Плануйте це двома способами. По-перше, заздалегідь домовтеся про перекладача та очікуйте, що це буде реальна вартість, яку не обмежує жодна законодавча таблиця витрат, і яку, ймовірно, не включає ваш бюджет на придбання. По-друге, не вирішуйте проблему, запросивши друга-двомовця та сподіваючись на це. Ця вимога структурна, а не формальність, про яку можна говорити, і нотаріус, який ставиться до неї серйозно, захищає дійсність вашого документа.

Розділ 17(3) Закону про правосуддя (BeurkG) додає пов'язану прогалину, яка має значення саме для іноземців. Якщо застосовується іноземне право або є сумніви щодо його застосування, нотаріус повинен зазначити це та зробити відмітку в протоколі. Але той самий підрозділ чітко говорить, що він не зобов'язаний пояснювати зміст іноземних правових систем. Якщо ваш шлюб було укладено за кордоном, якщо те, що вам належить, регулюється іноземним режимом спільного майна подружжя, якщо право спадкування вашої країни поширюється на вашу німецьку квартиру, або якщо покупцем є іноземна компанія, нотаріус позначить, що в грі є щось іноземне, і на цьому зупиниться. Ця прогалина є саме тим місцем, де має бути ваш власний адвокат, і вона є найяскравішою законодавчою ілюстрацією в усьому цьому розділі того, що робить і чого не робить нотаріальна контора.

Документ, який потрібно шукати, і той, якого не існує

Німецькі юристи можуть отримати звання Fachanwalt, спеціалізовану сертифікацію, що регулюється Fachanwaltsordnung (FAO). Це не маркетинг. Для цього потрібен курс тривалістю щонайменше 120 годин, задокументований корпус реальних справ у цій галузі та щонайменше 15 годин безперервної освіти щороку з кожної спеціалізації, що підтверджується Rechtsanwaltskammer без будь-якого питання. Юрист, який втратив кваліфікацію, може втратити це звання. Юридичні послуги для іноземців повністю пояснює систему.

Для власності мають значення два документи про право власності. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht (Свідоцтво про право оренди та проживання) охоплює право оренди та право спільноти власників, яка є відповідною особою для вирішення спору щодо орендної плати, застави, оскарження плати за послуги, виселення або війни з вашим Verwalter (Управління з питань нерухомості). Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht охоплює будівельне та архітектурне право, яка є відповідною особою для вирішення питань договору про будівництво (Bauträger), дефектного будівництва, невдалого ремонту або спору з підрядником. Для успадкованого майна відповідним документом про право власності є Fachanwalt für Erbrecht (Свідоцтво про право власності).

Ось найважливіше виправлення в цьому розділі, і це виправлення поради, яку я раніше надав на цій сторінці. Немає Fachanwalt für Immobilienrecht. «Спеціаліст з права власності» звучить як очевидний пошук, і це природний переклад того, що ви хочете, але список спеціалізацій FAO є закритим переліком, і Immobilienrecht у ньому немає. Якщо ви пошукаєте реєстр за цією посадою, ви нічого не знайдете. Якщо ви знайдете фірму, яка рекламує її, ви знайшли нерегульований самоопис, який може бути на додаток до справжньої експертизи або ні, і який нічого не говорить вам про те, що перевіряла палата. Пошукайте дві існуючі посади замість них. Цей єдиний пункт заощадить вам день і, можливо, невдалу роботу.

Як знайти та перевірити адвоката з питань нерухомості

Почніть з офіційного реєстру. The Bundesweites Amtliches Anwaltsverzeichnis at rechtsanwaltsregister.org ведеться Rechtsanwaltskammern і є авторитетною відповіддю на єдине питання, на яке можна відповісти «так» або «ні»: чи дійсно ця особа має право займатися практикою. Будь-хто може називати себе консультантом, радником або експертом. Rechtsanwalt – це захищений титул, і реєстр – це місце, де ви його підтверджуєте.

Для пошуку, а не перевірки, довідник Deutscher Anwaltverein за адресою anwaltauskunft.de дозволяє фільтрувати за назвою Fachanwalt, за місцем розташування та за робочою мовою, що є потрібною вам комбінацією. Відфільтруйте за запитом «Miet- und Wohnungseigentumsrecht» або «Bau- und Architektenrecht», додайте англійську мову та почніть з цього списку, а не з пошукової системи. Для нотаріуса портал Bundesnotarkammer за адресою нотар.де має офіційний нотаріальний збір. Оскільки вартість послуги скрізь однакова, скористайтеся нею, щоб знайти офіс, який має вільні місця та може розмовляти вашою мовою, адже це єдині дві змінні, які ви контролюєте.

Коли ви телефонуєте, поставте три запитання. Чи маєте ви титул адвоката (Fachanwalt) і в якій галузі? Чи стикалися ви з цією конкретною ситуацією раніше в цій федеральній землі, оскільки питання власності різняться залежно від землі більше, ніж очікують новачки? І скільки це коштуватиме, і в якій структурі? Що означає відповідь на третє запитання, як Закон про право власності (RVG) встановлює більшість гонорарів за вартістю спору, а не за годину, яка лімітна сума на першу консультацію, чому той, хто програв справу, платить адвокату переможця, і як страхування юридичних витрат (Rechtsschutzversicherung) змінює арифметику – все це розглядається в цій статті. Юридичні послуги для іноземцівПрочитайте це, перш ніж робити дзвінок, оскільки логіка ціноутворення не та, до якої ви звикли, і її легше засвоїти, перш ніж вам її пояснюватиме юрист.

Дешевший маршрут, який більшість орендарів повинні обрати першим

Якщо ви орендуєте житло, то рішенням більшості ваших юридичних проблем є не адвокат. Це Mieterverein, місцева асоціація орендарів. Ви сплачуєте річний членський внесок, приблизно порядку скромної місячної орендної плати протягом цілого року, і членство включає юридичні консультації щодо вашої оренди: хтось читає ваш договір, перевіряє вашу рахунок за послуги, повідомляє вам, чи є підвищення орендної плати законним, складає лист і часто листується з вашим орендодавцем від вашого імені. Більшість асоціацій також включають форму покриття судових витрат у спорах щодо оренди після закінчення кваліфікаційного періоду.

Економіка є вирішальною для звичайних проблем. Консультація одного юриста щодо позики до оренди нежитлових приміщень може коштувати більше, ніж рік членства, який включає необмежені консультації з кожного питання оренди, яке у вас є. Місцеві асоціації об'єднані в рамках Німецького товариства оренди (Deutscher Mieterbund) за адресою mieterbund.de, який вкаже вам на той, що підходить саме вам у вашому місті. Приєднуйтесь до асоціацій, перш ніж у вас виникнуть проблеми, оскільки асоціації встановлюють періоди очікування саме для тієї особи, яка приєднується, в день прибуття Kündigung. Ставтеся до цього як до страховки, а не як до екстреної послуги. Суть того, що вони вам порадять, від правил Kaution до Mietpreisberse та періодів попередження, викладена в Пошук житла.

Орендодавці та власники мають точне дзеркальне відображення. Haus & Grund, за адресою hausundgrund.de, – це асоціація власників та орендодавців нерухомості, організована таким самим чином через місцеві відділення, за тією ж моделлю: членство включає консультації, шаблони договорів та підтримку з рутинних питань володіння та здачі в оренду. Якщо ви купили квартиру та тепер здаєте її в оренду, або володієте будинком та маєте справу з його спільнотою власників, це ваш еквівалент Mieterverein. Ці дві організації знаходяться на протилежних сторонах однієї боротьби, тому ви не можете замінити одну іншою, і саме тому поради кожної з них є справді упередженими, на відміну від порад нотаріуса.

Сусідські спори та вимога примирення

Майнові спори із сусідами мають особливу процесуальну особливість, яку варто знати, перш ніж давати комусь інструкції, оскільки в деяких місцях звернення безпосередньо до суду заборонено.

Розділ 15a EGZPO, вступний закон до Цивільного процесуального кодексу (Zivilprozessordnung), є положенням, що дозволяє. Сам по собі він нічого не вимагає. У ньому зазначено, що земля може власним законодавством передбачити, що позов є неприйнятним, доки Gütestelle (примирювальний орган), створений або визнаний Земельною юстицією (Landesjustizverwaltung), не спробує врегулювати спір шляхом угоди. Якщо земля використовує цю опцію, категорії, які вона може охоплювати, включають позови про сусідське право згідно з розділами 910, 911, 923 та 906 BGB, які, простими словами, є нависаючими гілками та корінням, що нависає, опалими плодами, деревами на межі межі та такими перешкодами, як шум, запахи та подібні викиди. Існує виняток: він не застосовується, коли перешкоди виникають внаслідок комерційної діяльності. Ця опція також поширюється на грошові позови до Amtsgericht, що не перевищують 750 євро, на позови про особисту честь поза межами преси та телерадіомовлення, а також на позови згідно з розділом 3 Загального закону про спільне право (Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz).

Оскільки вирішальним фактором є земельне законодавство, чи застосовуватиметься воно до вас, залежить від того, де ви проживаєте, а землі додавали та видаляли цю вимогу протягом багатьох років. Не беріть список зі статті, включаючи цю. Зверніться до місцевого Amtsgericht або Landesjustizverwaltung, або зверніться до адвоката, якому ви збираєтеся доручити послугу, і він одразу все зрозуміє. Помилка коштує дорого в певному сенсі: якщо ваша земля вимагає спроби, а ви подаєте до суду без неї, ваш позов є неприйнятним, і ви нічого не заплатили.

Дві деталі роблять цю новину кращою, ніж здається. Розділ 15a(1) вимагає від Gütestelle видати вам довідку про невдалу спробу, яку ви подаєте разом із позовом, і ви можете вимагати цю довідку, якщо процедура не була виконана протягом трьох місяців, тому сусід, який не співпрацює, не може затягувати справу безкінечно. А Розділ 15a(4) зараховує витрати Gütestelle до витрат на спір згідно з Розділом 91 Цивільного процесуального кодексу, що означає, що вони підпадають під правило «платить той, хто програв», як і все інше. Примирення є дешевим, швидким порівняно з судовим процесом і часто завершує сусідський спір, який судовий процес зробив би постійним. Сусіди назавжди; рішення суду – ні.

Один виняток написано для таких людей, як читачі цього посібника. Останнє речення пункту 15a(2) скасовує всю вимогу, якщо сторони не проживають, не мають свого місця проживання чи установи в одній землі. Якщо ви володієте квартирою в Берліні, а ваш сусід проживає в Бранденбурзі, вимога щодо примирення не має жодного значення.

Інструменти, що допомагають у рутинній паперовій роботі

Частково проблеми з нерухомістю пов’язані з документальною роботою, а не з юридичною, і самостійне виконання цієї частини роботи, перш ніж платити комусь погодинно, скорочує оплачувану годину. Werkzeu.ge, браузерна колекція німецьких бюрократичних інструментів та інструментів для роботи з документами, створена Cryon UG, компанією, що стоїть за WeLiveIn.de, має категорію житла, спрямовану саме на це. Вона працює в браузері, використовує фіксовані формули, а не штучний інтелект, і розміщена в Німеччині.

Чітко поясніть, для чого вони потрібні. Власні умови Werkzeu.ge виключають Rechtsberatung: це явно не юридична консультація, і ніщо на ній не замінює Fachanwalt, коли у вас виник реальний спір. Вся платформа перебуває в бета-версії до 30 листопада 2026 року, і в її умовах зазначено, що інструменти можуть бути неповними. Найголовніше для цього розділу те, що договір купівлі-продажу нерухомості в Німеччині має бути нотаріально засвідчений, тому жоден генератор ніде не торкається вашого Kaufvertrag. Цей документ надходить від нотаріуса і тільки від нотаріуса. Ці інструменти знаходяться на периферії життя нерухомості, а не в центрі покупки.

У межах цих меж корисні знаходяться в Категорія «Житло», і всі вони мають рівень Plus. Mieter-Suite об'єднує загальні розрахунки оренди. Übergabeprotokoll-Generator створює структурований протокол передачі, який є документом, що вирішує суперечки щодо застави та цінніший за будь-який лист, який ви напишете потім. Wohnflächen-Checker допомагає вам перевірити заявлену площу, яка є постійним джерелом як суперечок щодо оренди, так і розчарувань у покупці. Nebenkostenprüfer перевіряє рахунок за послуги, який є найпоширенішим документом, який орендарі надають до Mieterverein. Mietvertrag Creator, який належить до категорії юридичних документів, а не до житлової, складає договір оренди житлового приміщення та призначений для невеликих орендодавців, які здають квартиру в оренду.

Один інструмент безкоштовний без облікового запису, і він найбільш актуальний для власника нерухомості, який має справу з органами влади: Формуларамт (Gast-рівень) – це бібліотека офіційних федеральних, державних та муніципальних форм із можливістю пошуку, кожна з яких має посилання на джерело, дату отримання та контрольну суму, що заповнюється у браузері, а ваші записи залишаються на вашому пристрої. Вона охоплює такі речі, як Bauantrag (будівельна заявка). Безкоштовний рівень містить рекламу. Ніщо на платформі не надсилає нічого до органу влади за вас; вона готує, ви подаєте. Вартість платних рівнів дивіться тут. поточні ціни.

Що робити далі

Якщо ви купуєте, зробіть три речі по порядку. Попросіть письмовий проект договору купівлі-продажу (Kaufvertrag) і дайте собі два тижні на його розгляд, незалежно від того, чи офіційно застосовується до вашого продавця § 17(2a) Закону про купівлю (BeurkG). Надішліть цей проект до Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, якщо ви купуєте у забудовника, та до юриста з реальним досвідом купівлі в іншому випадку до зустрічі, а не після неї. А якщо ваша німецька мова недостатньо сильна, щоб розуміти прочитаний вголос технічний документ, повідомте про це нотаріуса зараз і вимагайте письмовий переклад, на який вам дає право § 16(2) Закону про купівлю (BeurkG), замість того, щоб виявляти проблему в кімнаті.

Якщо ви орендуєте житло, приєднайтеся до місцевого товариства мійтерферайну через mieterbund.de цього місяця, перш ніж у вас виникне суперечка, і дозвольте їм вирішити всі рутинні справи. Якщо ви володієте та здаєте в оренду, приєднуйтесь до Haus & Grund з тієї ж причини. Якщо у вас суперечка між сусідами, запитайте у своєму Amtsgericht, чи потрібна ваша земля примирення, перш ніж доручати комусь. І якою б не була ваша ситуація, прочитайте Юридичні послуги для іноземців перед вашим першим дзвінком, щоб ви зрозуміли, як розраховується плата та хто її сплачує, перш ніж хтось почне її розраховувати.

Найголовніше, тримайтеся однієї ідеї, навколо якої побудований цей розділ. Нотаріус гарантує, що підписаний вами договір є дійсним, правильно зареєстрованим та належним чином поясненим вам обом. Це справжній захист, і саме тому операції з нерухомістю в Німеччині трапляються невдало рідше, ніж деінде. Чого нотаріус не робить, і що йому заборонено робити згідно з розділом 14(1) BNotO, так це займає ваш бік. Якщо ви хочете, щоб хтось був на вашому боці, це окрема особа, окрема зустріч та окремий рахунок, і час для цього – до того, як проект договору буде отримано, а не після того, як ви його підпишете.