Пошук житла в Німеччині для експата

Відмова від відповідальності: Майте на увазі, що цей веб-сайт не працює як юридична консалтингова фірма, а також ми не наймаємо практикуючих юристів або спеціалістів з фінансового/податкового консультування в нашому штаті. Отже, ми не несемо відповідальності за вміст, представлений на нашому веб-сайті. Хоча представлена тут інформація вважається загалом точною, ми однозначно відмовляємось від усіх гарантій щодо її правильності. Крім того, ми однозначно відкидаємо будь-яку відповідальність за збитки будь-якого характеру, спричинені застосуванням або довірою до наданої інформації. Настійно рекомендується звертатися за професійною консультацією щодо окремих питань, які потребують експертної консультації.

Пошук житла – це завдання, яке вирішує, як пройде решта вашого першого року в Німеччині. Ваша адреса – це не просто місце, де ви спите. Це те, що дозволяє вам зареєструватися в органах влади, а реєстрація – це те, що відкриває доступ до вашого податкового номера, вашого банківського рахунку, документів на медичне страхування та вашої посвідки на проживання. Нічого більше не змінюється, поки не зміниться це. Цей розділ проведе вас через німецький ринок оренди, яким він насправді працює у 2026 році: де шукати, що насправді перевіряє Besichtigung (призначення для перегляду), які питання орендодавець має право вам поставити, а які ви маєте право залишити без відповіді, як формується орендна плата, які правила щодо застави, які пункти у стандартному договорі не витримують, і що робити, коли сам пошук отруюється дискримінацією.

На початку варто сказати дві речі. По-перше, німецьке законодавство про оренду житла справді захисне, і значна частина цього захисту є обов'язковою: Цивільний кодекс (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) неодноразово зазначає, що угода, яка відхиляється на користь орендаря, є недійсною, а це означає, що пункт вашого договору може бути надрукований, підписаний і все одно не матиме юридичної цінності. Знання того, які з них варті реальних грошей. По-друге, захист починається з дня підписання. До цього, під час пошуку, ви перебуваєте в найслабшому становищі, яке коли-небудь займатимете, конкуруючи з десятками заявників на ринку зі структурним дефіцитом. Цей розділ побудовано навколо цієї асиметрії.

Як насправді виглядає німецький ринок житла

Німеччина — країна орендарів. Оренда житла — це не тимчасовий етап перед купівлею; це нормальний, постійний, респектабельний спосіб життя, і саме тому законодавство щодо неї настільки розвинене. Наслідком для вас є те, що орендоване житло є варіантом за замовчуванням, і конкуренція за нього реальна, особливо в Мюнхені, Берліні, Франкфурті, Гамбурзі, Штутгарті та Кельні. У менших містах та сільській місцевості картина змінюється, і ви можете зіткнутися з орендодавцями, які конкурують за вас. Те, де ви шукаєте, має більше значення, ніж будь-який інший фактор.

Більшість орендного житла – це квартири (Wohnungen) у багатоквартирних будинках. Ви швидко помітите різницю між Altbau (буквально «стара будівля», що зазвичай означає будівництво до 1949 року) та Neubau (новобудова). Квартири Altbau мають високі стелі, високі вікна, штукатурку та характер, а часто й тоншу ізоляцію та вищі рахунки за опалення. Квартири Neubau мають кращу енергоефективність, ліфти та сучасні ванні кімнати, але менше шарму та часто більше шуму. Häuser (будинки) існують здебільшого в передмістях, малих містах та сільській місцевості, від freistehende Einfamilienhäuser (окремих односімейних будинків) до Reihenhäuser (терасних будинків) та Doppelhaushälften (напіввідокремлених будинків).

Дві умовності бентежать новачків. Перша — це підрахунок кімнат: «3-Zimmer-Wohnung» означає загалом три кімнати, включаючи вітальню, але не враховуючи кухню чи ванну кімнату. Тож трикімнатна квартира — це приблизно те, що англомовний квартирник назвав би двокімнатною квартирою. Друга полягає в тому, що дуже велика частина німецьких орендованих квартир взагалі не мають кухні. Оголошення з написом «ohne Einbauküche» означає, що попередній орендар вивіз свою, і від вас очікується, що ви купите та встановите її, а потім продасте або приберете, коли виїжджаєте. Якщо кухня включена, оголошення говорить «EBK» або «Einbauküche vorhanden», і це справжній аргумент на продаж вартістю тисячі євро. Також зверніть увагу на «Wohnfläche» (житлова площа) — це цифра, від якої все розраховується і яка вимірюється згідно з Wohnflächenverordnung, причому балкони зазвичай враховуються лише як чверть або половина.

Також існує WG, скорочення від Wohngemeinschaft: спільна квартира, де кожна людина має окрему кімнату та спільну кухню та ванну кімнату. WG призначені не лише для студентів у Німеччині. У них регулярно живуть фахівці віком від двадцяти до тридцяти років, і для новачка WG часто є найшвидшим способом потрапити в місто, оскільки існуючі орендарі обирають вас особисто, а не керуюча компанія, яка оцінює вас на папері. У WG ви зазвичай є Untermieter (суборендарем) Hauptmieter (основного орендаря), що має значення для вашої реєстрації та обговорюється пізніше в цьому розділі.

Кальтміете, Варміете та пастка Небенкостен

У кожному німецькому оголошенні про оренду житла вказано щонайменше два числа, і їх плутанина є найпоширенішою помилкою новачків під час складання бюджету. Kaltmiete (холодна орендна плата) – це базова орендна плата за саме приміщення і нічого більше. Nebenkosten (додаткові витрати), які також називають Betriebskosten (експлуатаційні витрати), – це експлуатаційні витрати на будівлю, які орендодавець має право перекладати на вас. Warmmiete (тепла орендна плата) – це Kaltmiete плюс Nebenkosten, і це число, яке щомісяця фактично знімається з вашого банківського рахунку. Коли орендодавець запитує, чи можете ви собі дозволити квартиру, він має на увазі Warmmiete. Коли закон обмежує ваш депозит трьомамісячною орендною платою, він має на увазі Kaltmiete. Перечитайте кожне оголошення двічі, щоб побачити, яке число відображається.

Що може входити до експлуатаційних витрат (Nebenkosten) – це не питання смаку. Розділ 556 BGB дозволяє сторонам домовитися про те, що орендар несе експлуатаційні витрати (Betriebskosten), а Betriebskostenverordnung (BetrKV, Постанова про експлуатаційні витрати) встановлює закритий перелік цих витрат: податок на майно, вода та стічні води, опалення та гаряче водопостачання, ліфт, прибирання вулиць та вивезення сміття, прибирання будівель, догляд за садом, освітлення, чищення димоходів, страхування будівлі, доглядач, комунальна антена або кабельне телебачення, комунальна пральня та залишкова категорія інших експлуатаційних витрат, які мають бути зазначені в договорі. Дві речі помітно відсутні в цьому переліку: адміністративні або управлінські витрати орендодавця, а також ремонт та технічне обслуговування. Якщо будь-яка з них зазначена у вашому Nebenkostenabrechnung (щорічному звіті про додаткові витрати), вона там не належить.

Щомісячні витрати на нерухомість (Nebenkosten) зазвичай є авансовим платежем (Vorauszahlung), оцінкою, яка розраховується раз на рік на основі фактичного споживання. Це призводить до отримання зворотного платежу (Nachzahlung) або кредиту (Guthaben). Розділ 556(2) BGB говорить, що ці авансові платежі можуть бути узгоджені лише «in angemessener Höhe» (у більшій висоті) на розумному рівні, і це правило існує через певний прийом: зазначення низької суми Nebenkosten створює враження конкурентоспроможності Warmmiete, а дефіцит виникає через дванадцять місяців у вигляді чотиризначної суми. Якщо рекламовані Nebenkosten квартири виглядають набагато нижчими за аналогічні квартири такого ж розміру, попросіть показати останню рахунок, перш ніж підписувати договір.

Річний звіт регулюється терміном, який варто запам'ятати. Згідно з розділом 556(3) BGB, орендодавець повинен надати вам звіт не пізніше кінця дванадцятого місяця після закінчення розрахункового періоду. Якщо ви пропустите цей термін, орендодавець не матиме права вимагати будь-яких зворотних платежів, якщо тільки він не зможе довести, що затримка сталася не з його вини. У вашої сторони є аналогічний термін: заперечення проти звіту повинні бути подані протягом дванадцяти місяців з моменту його отримання. Ви також маєте право ознайомитися з відповідними квитанціями, які орендодавець тепер може надавати в електронному вигляді, і будь-яка угода, що погіршує ці правила для вас, є недійсною. Якщо звіт виглядає неправильним, запит на Belege (квитанції) не є агресивним актом; це законне право та звичайний запит.

Зверніть увагу, нарешті, на те, чого зазвичай взагалі немає в Nebenkosten: електроенергія для вашої власної квартири та інтернет. Це договори, які ви підписуєте самостійно з постачальниками, яких обираєте. Газ може бути або центральним, залежно від того, чи є опалення центральним для будівлі, або індивідуальним для вашої квартири.

Пошук житла: де шукати та які маршрути більшість людей пропускають

Великі портали є очевидною відправною точкою, і саме там з'являється більшість оголошень. ImmoScout24 є найбільшим і має найглибше покриття в більшості міст. Immowelt є основною альтернативою. Kleinanzeigen, сайт оголошень, раніше відомий як eBay Kleinanzeigen, містить велику кількість оголошень приватних орендодавців та суборенди, і за ним варто стежити саме тому, що він менш професійний. Для спільних квартир та кімнат WG-Gesucht є домінуючою платформою на національному рівні, а також широко використовується для Zwischenmiete (тимчасової суборенди). Більшість порталів дозволяють зберігати пошук та отримувати сповіщення, а на вузькому ринку це сповіщення є вирішальним фактором: квартири, які здаються в оренду, - це ті, на які хтось відповів протягом першої години.

Що новачки систематично пропускають, так це те, що на найвужчих ринках портали є найконкурентнішим і найменш прибутковим каналом, оскільки ви є одним із двохсот відповідей. Три інші шляхи варті більше зусиль, ніж вони отримують. Перший – це Wohnungsbaugenossenschaft (житловий кооператив). Ви купуєте Genossenschaftsanteile (паї кооперативу), які є інвестицією, що повертається, коли ви виїжджаєте, а не платою, і натомість ви отримуєте доступ до фонду квартир, що здаються в оренду за помірною орендною платою з фактично постійним забезпеченням права власності. Списки очікування довгі, саме тому вам варто приєднатися до одного з них у перший місяць, а не на третій рік. Другий – це städtische Wohnungsbaugesellschaft, муніципальна житлова компанія, якою керує більшість великих міст, з власним порталом заявок і власним фондом.

Третій шлях – це люди. Багато квартир у Німеччині передаються іншим людям ще до того, як вони з’являться в оголошенні, через колег, сусідів, мешканців житлових будинків та дошки оголошень. Повідомте відділ кадрів вашого роботодавця, що ви шукаєте квартиру, оскільки багато компаній підтримують контакти з питань переїзду або навіть пропонують корпоративні квартири. Розповідайте всім, кого зустрічаєте. Зверніть увагу на Schwarzes Brett (дошки оголошень) у супермаркетах, університетах та Bürgerhäuser. У місцевих газетах досі є розділ Wohnungsmarkt, особливо у вихідні та особливо за межами великих міст, і аудиторія, яка його читає, менша та старша за аудиторію порталу, що є вашою перевагою.

Будьте організовані щодо самого пошуку. Підготуйте одну PDF-файлову папку Bewerbungsmappe (заявку), яка містить усе, що орендодавець може законно вимагати, щоб ви могли надіслати її одразу після появи оголошення, а не збирати її після цього. Ця папка є предметом наступних двох розділів, оскільки те, що в ній має бути, є юридичним питанням, а не питанням бажання.

Положення: Хто платить агенту з нерухомості

Якщо задіяний агент з нерухомості (Makler), з 1 червня 2015 року діє правило Bestellerprinzip, принцип замовлення: той, хто наймає агента, платить йому. Це правило викладено в розділі 2(1a) Закону про житлове посередництво (WoVermRG), і там зазначено, що агент не може вимагати, отримувати обіцянку або приймати гонорар від шукача квартири, якщо тільки агент не отримав вказівку орендодавця пропонувати цю квартиру виключно на підставі доручення на пошук, яке шукач надав йому спочатку. Простіше кажучи: якщо агент працює на орендодавця, що є переважно поширеним випадком для рекламованої квартири, орендодавець платить, а ви нічого не платите. Будь-яка угода, яка відхиляється від цього або яка нав'язує вам гонорар орендодавця, є недійсною згідно з розділом 2(5).

З того ж закону випливають кілька пов'язаних правил, і всі вони корисні. Згідно з розділом 2(1), агент отримує винагороду лише тоді, коли договір оренди фактично укладається в результаті його роботи, а сам брокерський договір вимагає текстової форми (текстова форма: електронний лист або письмовий документ, підпис не потрібен). Згідно з розділом 2(4), авансові платежі взагалі не можуть вимагатися, узгоджуватися або прийматися, що є чіткою, законодавчою відповіддю на цілу низку шахрайств. Згідно з розділом 3, якщо шукач має законний обов'язок сплатити винагороду, наприклад, тому, що він найняв агента для пошуку від свого імені, вона має бути виражена як частка або кратність місячної орендної плати та не може перевищувати двомісячну орендну плату плюс ПДВ, розраховану на орендну плату, за винятком окремо оплачуваних Nebenkosten. До цього не можна додавати реєстраційні збори, збори за написання документів або відшкодування витрат.

Отже, якщо хтось показує вам квартиру, яку ви знайшли в рекламі, а потім просить у вас пропозицію (комісію), ця вимога, найімовірніше, є незаконною. Не буде неввічливим сказати, що ви розумієте, що застосовується Bestellerprinzip, і запитати, за чиїм дорученням вони діють. Зверніть увагу на різницю з купівлею: коли ви купуєте нерухомість, а не орендуєте її, застосовується інший, новіший набір правил, і комісія агента зазвичай розподіляється. Цей розділ стосується оренди.

Соціальне житло та Wohnberechtigungsschein

У Німеччині існує великий запас субсидованого житла (geförderter Wohnraum), яке здається в оренду за ціною значно нижчою за ринкову, а доступ до нього здійснюється через документ під назвою Wohnberechtigungsschein (WBS, свідоцтво про право на житло). Згідно з розділом 27 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG, Закон про сприяння житловому будівництву), власник такої квартири може здавати її в оренду лише тому, хто першим передасть WBS. Це питання не обійдеться: немає WBS — немає квартири, незалежно від того, наскільки ви подобаєтеся орендодавцю.

Дозвіл на проживання (WBS) видається на підставі заяви місцевого органу влади, зазвичай це Wohnungsamt або Bürgeramt, і він дійсний протягом одного року. Два пункти мають надзвичайно велике значення для іноземних резидентів, але їх часто неправильно розуміють. Немає вимог щодо громадянства. Розділ 27(2) вимагає лише, щоб ви перебували в Німеччині без тимчасового перебування та мали юридичну та фактичну можливість створити житло як центр свого життя та вести незалежне домашнє господарство. Дозвіл на проживання, який не є виключно короткостроковим, зазвичай задовольняє це вимогу. Другий пункт полягає в тому, що WBS надається, якщо дохід вашого домогосподарства залишається нижчим за ліміт, встановлений у розділі 9(2) Закону про соціальні навички (WoFG), або за будь-який інший ліміт, встановлений вашою федеральною землею, і ці ліміти для федеральних земель дуже різняться. Багато працюючих людей вважають, що заробляють забагато, і ніколи не подають заявку. Перевірте фактичну цифру для вашої землі, перш ніж робити припущення.

У сертифікаті зазначено розмір житла, на який ви маєте право, у кімнатах або квадратних метрах, тому він одночасно відкриває двері та визначає його ширину. Подайте заявку заздалегідь, оскільки сертифікат дійсний протягом року, а списки очікування вимірюються роками. Якщо ви живете поблизу межі доходу, також варто перевірити, чи маєте ви право на Wohngeld, державну допомогу на житло, яка є окремою річчю від WBS та доступна для орендарів з низьким та середнім рівнем доходу.

Besichtigung та що це насправді є випробуванням

Besichtigung (огляд квартири) – це зустріч для перегляду житла, і на обмеженому ринку вона може мати одну з двох форм. Massenbesichtigung (масовий перегляд) – це двадцятихвилинний проміжок часу, протягом якого сорок людей проходять через квартиру, і це не стільки перегляд, скільки фільтрація: орендодавець або агент збирає папки із заявками та швидко формує враження. Einzeltermin (індивідуальна зустріч) – це справжній перегляд, зазвичай ознака того, що ринок вільніший або що вас вже відібрали, і саме тут ви можете поставити запитання.

Принесіть папку з заявою роздрукованою та готовою до надсилання електронною поштою. Приходьте вчасно, що в Німеччині означає на кілька хвилин раніше. Одягайтеся так, як ви б одягалися на роботу. Будьте готові представитися одним реченням: чим ви займаєтесь, хто переїжджає і з якого часу. Якщо ваша німецька мова обмежена, скажіть це спокійно німецькою та продовжуйте англійською; компетентність та ввічливість важливіші за вільне володіння, і, як ви побачите за мить, вимога до жорсткого знання німецької мови в будь-якому разі є юридично сумнівною.

Використовуйте огляд для огляду, а не лише для враження. Перевірте мобільний зв'язок та знайдіть оптоволоконне або кабельне з'єднання, оскільки наявність інтернету за певною адресою в Німеччині не є гарантією. Відчиніть вікна та шукайте цвіль (Schimmel), особливо в кутах ванної кімнати та за меблями. Запитайте, яка встановлена система опалення, та попросіть показати енергетичний сертифікат (Energieausweis), який орендодавець повинен вам показати і в якому буде вказано, скільки коштуватиме опалення. Запитайте, скільки коштувало останнє оподаткування житла (Nebenkostenabrechnung). Запитайте, чи квартира передається з ремонтом чи без, і отримайте відповідь пізніше, оскільки це одне слово змінює вашу правову позицію щодо декорування. Виміряйте або принаймні перевірте площу підлоги, оскільки заявлена площа приміщення (Wohnfläche) не завжди точна, а нестача понад десять відсотків від договору вже давно розглядається судами як дефект, що дає вам право на зменшення орендної плати.

Також запитайте, чому попередній орендар пішов і як довго він залишався. Квартира з високою плинністю на обмеженому ринку про щось говорить. І запитайте, яким був Kaltmiete (ціна заборгованості) для попереднього орендаря, оскільки, як пояснюється в розділі Mietpreisberse нижче, ця цифра може бути вирішальною з юридичної точки зору, і орендодавець може бути зобов'язаний добровільно її надати в будь-якому разі.

Помічник орендодавця: що може і не може запитати орендодавець

Mieterselbstauskunft (Заява про несудимість) – це форма самостійного розкриття інформації, яку вам надає орендодавець, і саме тут пошук перестає бути питанням етикету та починає бути питанням права. У січні 2024 року Konferenz der unabhängigen Datenschutzaufsichtsbehörden (конференція незалежних органів захисту даних Німеччини) опублікувала Orientierungshilfe (Посібник з питань захисту даних) – офіційний документ з інструкціями, в якому точно визначено, які питання є законними під час здачі житла в оренду. Його керівний принцип простий: орендодавець може збирати лише ті дані, які мають об’єктивний зв’язок з орендою, і, за його власними словами, на незаконні питання не потрібно відповідати. Форма, яку ви тримаєте, – це не закон. Ці інструкції набагато ближчі до нього.

Питання, які в інструкції розглядаються як дозволені, стосуються особи та вашої платоспроможності. Ваше ім'я та адреса. Кількість людей, які заселяються, та чи є вони дорослими чи дітьми. Ваша професія та ваш роботодавець. Ваш чистий дохід та сума, що залишається після ваших регулярних щомісячних зобов'язань, хоча навіть тут ви можете відповісти, підтвердивши, що перевищуєте встановлений поріг, а не називаючи точну цифру. Чи було проти вас відкрито провадження про неплатоспроможність, чи ви надали Vermögensauskunft (заява під присягою про майно у виконавчому провадженні) та чи є на вас документи на виселення через заборгованість за орендну плату. Чи маєте ви намір тримати домашніх тварин, якщо це не дрібні тварини в клітках, такі як хом'яки, хвилясті папужки або рибки, для яких взагалі не потрібен дозвіл. А для соціального житла - ваші дані WBS.

Список недопустимих питань довший і корисніший. Орендодавець не може запитувати про вашу національність: в інструкціях прямо зазначено, що це питання не є необхідним і тому не дозволено. Загальні питання про релігію, расу чи етнічне походження є незаконними. Питання про кримінальні судимості та про поточні кримінальні розслідування є незаконними, оскільки єдиним законним питанням в оренді є ваша кредитоспроможність. Питання про шлюбні плани, вагітність та про те, чи хочете ви дітей, є незаконними, оскільки вони належать до основи приватного життя; в інструкціях додається акуратна юридична причина, яка полягає в тому, що для прийняття чоловіка/дружини або власних дітей взагалі не потрібен дозвіл орендодавця, оскільки близькі члени сім'ї не є третіми особами. Не можна запитувати про членство в політичній партії чи асоціації орендарів. Як і про тривалість вашої роботи, оскільки в мобільному суспільстві це нічого не доводить про майбутнє. Як і про причини ваших щомісячних зобов'язань. А якщо державний орган безпосередньо оплачує вашу орендну плату, питання про ваш дохід взагалі заборонені.

Варто врахувати два процедурні моменти з тих самих інструкцій. Орендодавець може попросити пред'явити ваш Personalausweis або паспорт для підтвердження вашої особи та може записати, що він перевірив, але робити його копію є явно незаконним. А поля для згоди на цих формах не є дійсним обхідним шляхом: влада стверджує, що згода не є правильним інструментом у цьому випадку, і що згода, отримана шляхом укладання договору в залежність від неї, не є вільно наданою і тому не має чинності.

З усього цього випливає практичне правило, яке німецькі юристи називають Recht zur Lüge, правом на брехню. Оскільки на незаконні запитання не потрібно відповідати, неправдива відповідь на незаконне запитання не має жодних наслідків: орендодавець згодом не може оскаржити договір або розірвати його на підставі відповіді, яку він ніколи не мав права запитувати. Неправдива відповідь на законне запитання, перш за все щодо вашого доходу чи заборгованості, — це зовсім інша справа, і вона може коштувати вам оренди. Варто засвоїти цю різницю саме тому, що форма, яка запитує про вашу вагітність та вашу зарплату в сусідніх полях, запрошує вас розглядати ці два поняття як еквівалентні, але це не так.

Зрештою, ваші дані не належать орендодавцю. Інструкція чітко вказує на те, що записи заявників, які не отримують квартиру, зазвичай мають бути видалені протягом шести місяців, причому цей період пов’язаний із вікном для подання антидискримінаційних позовів, і що орендодавці, які ведуть чорні списки «проблемних» заявників або перевіряють нових заявників у збереженій базі даних, зазвичай діють незаконно.

Шуфа та проблема новачків

Майже кожен орендодавець на конкурентному ринку вимагатиме підтвердження кредитоспроможності, а в Німеччині це означає Schufa, провідне кредитне агентство країни. Саме тут новоприбулі стикаються з проблемою, яка не має нічого спільного з їхніми фінансами: людина, яка переїхала до Німеччини три місяці тому, не має німецької кредитної історії, тому в її досьє мало або взагалі нічого немає. Порожнє досьє – це не поганий показник. Але це відсутність, коли орендодавець очікує певну цифру, а в купі із сорока заяв одна відсутність програє певній цифрі.

Розуміння того, який документ Schufa запитується, допомагає більше, ніж ви очікуєте. Копія даних згідно зі статтею 15 GDPR – це ваше законне право на безкоштовну копію всієї інформації, що зберігається про вас, і це правильний документ для перевірки вашої інформації на наявність помилок. Це не той документ, який слід надавати орендодавцю, і органи захисту даних прямо про це заявляють: орендодавці можуть не вимагати його, оскільки він розкриває набагато більше про ваші фінанси, ніж вимагає оцінка оренди. Доречним є спеціально розроблений Bonitätsauskunft – звіт про кредитоспроможність, призначений для показу орендодавцям, який містить лише відповідний короткий виклад. Це платний продукт. Ви замовляєте його самі та пред'являєте самі; запит орендодавця безпосередньо до кредитного агентства про вас дозволено лише за обмежених обставин, і зовсім не після того, як ви вже надали достатні докази.

Одна вимога, від якої ви можете просто відмовитися, це Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (довідка від вашого попереднього орендодавця, яка підтверджує відсутність у вас заборгованості за орендну плату). Bundesgerichtshof (BGH, Федеральний суд) у 2009 році постановив, що попередній орендодавець не зобов'язаний видавати таку довідку, і органи захисту даних роблять очевидний висновок: оскільки її неможливо отримати за законом, її не можна вимагати від вас. Якщо у вас є довідка, обов'язково скористайтеся нею. Якщо ні, скажіть, що ваш попередній орендодавець не зобов'язаний її надавати, і натомість надайте банківські виписки, що підтверджують сплату орендної плати.

Отже, що ви пропонуєте, коли ваше досьє Schufa тонке? Запропонуйте те, що фактично відповідає на запитання орендодавця, а саме чи надійде орендна плата. Arbeitsvertrag (трудовий договір), що підтверджує вашу зарплату та, в ідеалі, що вона є unbefristet (постійною). Ваші три останні Gehaltsabrechnungen (платіжні відомості). Виписки з банківського рахунку з вашої країни, що підтверджують своєчасну сплату орендної плати, із закресленими нерелевантними рядками. Bürgschaft (гарантія) від роботодавця, родича чи друга, який проживає в Німеччині, яка часто є найефективнішим документом, який може надати новачок. Лист від вашого роботодавця, що підтверджує вашу посаду, який має вагу на ринку, де стабільність роботодавця сприймається як стабільність орендаря. Чого ви не можете зробити, це відкупитися від проблеми за допомогою більшого депозиту, оскільки, як пояснюється в наступному розділі, депозит обмежений законом, і його ліміт не підлягає обговоренню. Наш розділ про кредити та позики в Німеччині пояснює саму партитуру Шуфи, як створюється файл і як виправляти в ній помилки.

Дискримінація на ринку оренди реальна, і вона незаконна

Немає сенсу вдавати, що це не так: заявники з іменами, що звучать іноземними, отримують менше запрошень на перегляд, ніж ідентичні заявники з іменами, що звучать німецькою, і ця закономірність неодноразово демонструвалася в контрольованих дослідженнях. Якщо вас ігнорують, проблема може бути не у вас. Загальний закон про рівне ставлення (AGG, Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz) забороняє це, і варто знати, що саме він охоплює, оскільки точна версія є кориснішою за слоган.

Розділ 19(1) AGG забороняє дискримінацію за ознакою раси, етнічного походження, статі, релігії, інвалідності, віку та сексуальної ідентичності у тому, що закон називає Massengeschäfte, масових операціях, які зазвичай відбуваються без урахування особи у великій кількості порівнянних випадків. Розділ 19(2) йде далі щодо раси та етнічного походження, забороняючи таку дискримінацію також і в інших цивільно-правових відносинах. Причина, чому це розмежування має значення, полягає в розділі 19(5), який говорить, що здача в оренду житлового приміщення, як правило, не є Massengeschäft, якщо орендодавець здає в оренду не більше 50 житлових приміщень загалом. Прочитайте ці положення разом, і випливає фактичне правило: проти невеликого приватного орендодавця захист, що охоплює релігію, стать, вік, інвалідність та сексуальну ідентичність, здебільшого не застосовується, тоді як захист від расової та етнічної дискримінації застосовується незалежно від того, скільки квартир належить орендодавцю. Antidiskriminierungsstelle des Bundes (Федеральне агентство з боротьби з дискримінацією) зазначає це так само. Проти великої житлової компанії застосовується повний список.

Є один виняток, про який вам слід знати, оскільки орендодавці іноді на нього посилаються. Розділ 19(3) дозволяє диференційоване ставлення до оренди, якщо це служить створенню та підтримці соціально стабільних структур проживання та збалансованих моделей розселення. Це реальне положення, але воно не є незаповненим чеком: у вказівках органів захисту даних зазначається, що воно вимагає узгодженої, задокументованої концепції житлової політики, а не приватних уподобань орендодавця. Орендодавець, який просто воліє не здавати житло іноземцям, не підпадає під дію цього положення.

Якщо вас дискримінують, AGG пропонує вам шлях, і дві його характеристики визначають, чи працює цей шлях. Перший – це розділ 22, який перекладає тягар доказування: як тільки ви доведете ознаки, що свідчать про дискримінацію за захищеною ознакою, інша сторона повинна довести, що порушення не було. Ось чому важливий збір доказів і чому тестування працює. Якщо ви підозрюєте, що від вас приховують оголошення, звернення до когось із німецьким прізвищем, щоб невдовзі після цього запитати про ту саму квартиру, і документування обох відповідей перетворює відчуття на ознаки. Зберігайте кожен електронний лист, записуйте кожен телефонний дзвінок із датою та часом, а також скріншоти оголошень, які залишаються онлайн після того, як вам повідомили, що їх було викрадено. Однак не підробляйте документи; власні вказівки Антидискримінаційного агентства попереджають, що підробка документів є кримінальною справою, і радять не подавати фіктивні документи під час тестування.

Другою вирішальною особливістю є розділ 21(5): позови мають бути заявлені протягом двох місяців. Це короткий термін, і саме тому багато обґрунтованих скарг не задовольняються. Протягом цього періоду ви можете вимагати припинення дискримінації, подати позов про судову заборону, якщо є побоювання щодо більшого, вимагати відшкодування збитків та вимагати грошової компенсації за порушення ваших особистих прав. Зазвичай ви не можете змусити орендодавця надати вам саме цю квартиру. Суми не є тривіальними: Антидискримінаційне агентство задокументувало справу в Берліні, в якій суд присудив 30 000 євро, по 15 000 кожному з двох позивачів, де орендодавець вибірково підвищив орендну плату для турецьких, арабських та мусульманських домогосподарств, причому суд прямо зазначив, що ця сума повинна мати стримуючий ефект. У тому ж джерелі зафіксовано випадок, в якому вимога орендодавця щодо володіння заявниками німецькою мовою була розцінена як ймовірна непряма дискримінація за ознакою походження, мотивуючи це тим, що це виключить кожну новоприбулу особу з ринку житла.

Практично не починайте з судового позову. Зверніться до Антидискримінаційної служби Федерації за адресою antidiskriminacijersstelle.de, яка консультує безкоштовно, або до місцевої Антидискримінаційної служби. У багатьох містах також є консультаційна служба «Fair mieten» спеціально з питань житла. Через двомісячний термін телефонуйте протягом першого тижня, а не після того, як ви закінчите гніватися.

Прочитайте Mietvertrag перед підписанням

Договір оренди (Mietvertrag) зазвичай є стандартною формою, а стандартні форми в Німеччині підлягають суворому судовому контролю, що означає, що дивовижна кількість положень, що перебувають в обігу, є недійсними. Почнемо з основного поділу. Безстроковий договір оренди (unbefristeter Mietvertrag) є звичайним випадком і триває до тих пір, поки хтось його не розірве. Строковий договір оренди (befristeter Mietvertrag) автоматично припиняється у певну дату.

Тут початкова порада, яку дають більшість посібників, є неправильною, і розділ 575 BGB варто уважно прочитати. Орендодавець не може просто запропонувати фіксований термін. Фіксований термін є дійсним лише тоді, коли під час підписання та в письмовій формі орендодавець зазначає одну з трьох законодавчих причин: що він хоче мати майно для себе, своєї родини або свого домогосподарства; що він має намір знести, суттєво змінити або відремонтувати його таким чином, що продовження оренди серйозно перешкоджатиме цьому; або що він має намір здати його в оренду комусь, хто зобов'язаний надавати послуги. Якщо така причина не зазначена в письмовій формі, закон говорить, що оренда просто вважається укладеною на невизначений термін. Іншими словами, незрозумілий фіксований термін не скорочує термін вашої оренди; він просто не діє. Якщо існує справжній фіксований термін, ви можете вимагати за чотири місяці до закінчення терміну оренди, щоб орендодавець підтвердив протягом місяця, чи причина все ще діє, а якщо вона відпала, ви можете вимагати продовження на невизначений термін.

Терміни попередження також неправильно описані в більшості посібників. Згідно з розділом 573c BGB, попередження, подане до третього робочого дня місяця, набуває чинності в кінці місяця, наступного за наступним, що становить знайомі три місяці. Термін орендодавця, а не ваш, подовжується разом із терміном оренди: він подовжується на три місяці після п'яти років і ще на три після восьми, в результаті чого отримуємо три, шість і дев'ять місяців. Ваш термін залишається на рівні трьох місяців протягом усього терміну оренди. А розділ 573c(4) робить будь-яку угоду, що відхиляється від цього на вашу шкоду, недійсною, тому пункт, який нібито зобов'язує вас попередити за шість або дванадцять місяців у звичайному безстроковому договорі оренди, не має сили. Саме розірвання договору оренди має бути укладене у письмовій формі згідно з розділом 568 BGB, тобто підписаним паперовим листом; електронний лист цього не задовольняє. Рекомендований лист не є юридичною вимогою, а лише розумним доказом. Окремо, розділ 550 передбачає, що оренда на термін більше одного року, яка не укладена у письмовій формі, вважається безстроковою, хоча її не можна розірвати раніше, ніж через рік після передачі.

Можливість орендодавця розірвати з вами договір оренди дуже обмежена і зазвичай вимагає berechtigtes Interesse (законного інтересу), найпоширенішим з яких є Eigenbedarf – власна потреба орендодавця в квартирі для себе або близької родини. Eigenbedarf має бути конкретно обґрунтованим і може бути оскаржений, а якщо він виявиться сфабрикованим, орендодавець може нести відповідальність за завдані збитки. Це основа захисту орендарів у Німеччині та причина, чому варто зберігати німецький договір оренди.

Зверніть увагу на три сімейства пунктів. Staffelmiete (ступенева орендна плата), згідно з розділом 557a BGB, встановлює підвищення заздалегідь; кожен крок має бути вказаний у євро, а не у відсотках, кожен рівень має діяти щонайменше один рік, звичайні підвищення місцевої порівнянної орендної плати виключаються, поки він діє, а ваше право на розірвання договору може бути виключено максимум на чотири роки. Indexmiete (індексна орендна плата), згідно з розділом 557b, прив'язує орендну плату до індексу споживчих цін, опублікованого Statistisches Bundesamt; вона також має діяти протягом одного року, звичайні підвищення виключаються, а кожна зміна має бути декларована у текстовій формі, що показує рух індексу та його суму. Звичайне підвищення орендної плати до ortsübliche Vergleichsmiete (місцевої порівнянної орендної плати) здійснюється згідно з розділом 558: орендна плата повинна була залишатися незмінною протягом п'ятнадцяти місяців, а Kappungsgrenze (обмеження) дозволяє максимум 20 відсотків протягом трьох років, знижуючи до 15 відсотків у районах, які земля визначила як обмежені. Більшість путівників вказують цифру 20 і опускають 15, яка є показником, що застосовується саме в тих містах, де ви, найімовірніше, читатимете це.

Застереження: Три місяці та ваше право на сплату трьома частинами

Kaution (застава) регулюється розділом 551 BGB, і майже кожне поширене її описування є дещо хибним. Закон говорить, що застава може становити максимум трикратний розмір місячної орендної плати, за винятком Betriebskosten, що відображається як одноразова сума або авансовий платіж. З цього випливають два моменти. По-перше, три місяці – це стеля, а не стандарт: орендодавець може вимагати менше, і ніщо не дає йому права вимагати більше, незалежно від того, наскільки тонка ваша справа Schufa або наскільки ви хочете отримати квартиру. По-друге, множник застосовується до Kaltmiete, а не до Warmmiete, тому орендодавець, який розраховує трикратну орендну плату за тепло, завищує з вас плату.

Далі йдеться про положення, про яке новоприбулі найчастіше не знають. Розділ 551(2) надає вам право сплачувати депозит трьома рівними щомісячними платежами. Перший сплачується на початку оренди, а два інші – разом із наступними двома орендними платежами. Це ваше право, а не поступка, яку потрібно обговорювати: пункт договору, що вимагає сплати всієї суми авансом, є відхиленням на вашу шкоду, а розділ 551(4) робить будь-яке таке відхилення недійсним. Враховуючи, що ви одночасно платите за переїзд, часто купуєте кухню та, можливо, все ще сплачуєте орендну плату деінде, розподіл депозиту на три місяці коштує реальних грошей саме в той момент, коли у вас їх найменше.

Обов'язки орендодавця однаково конкретні. Згідно з розділом 551(3), гроші мають бути внесені до банку за ставкою, звичайною для заощаджень, з попередженням за три місяці або в іншій формі, якщо ви таку погодите, і в обох випадках вони мають зберігатися окремо від власних активів орендодавця. Саме таке відокремлення захищає ваш депозит, якщо орендодавець стане неплатоспроможним. Доходи належать вам і збільшують депозит. Студентські та молодіжні будинки звільняються від обов'язку сплачувати відсотки. Якщо ваш орендодавець просить вас переказати депозит на його звичайний поточний рахунок, він описує домовленість, яку закон не дозволяє.

Варто знати про альтернативу Mietkautionsbürgschaft, гарантію депозиту від банку чи страховика: ви сплачуєте невеликий щорічний внесок, а вони гарантують суму, тож ваші гроші залишаються у вас. Це коштує грошей, які ви ніколи не отримаєте назад, і орендодавець повинен погодитися їх прийняти, але для новачка, який стикається з депозитом, кухнею та переїздом в одному місяці, це іноді є вирішальним фактором між тим, чи забрати квартиру, чи ні.

Після закінчення терміну оренди депозит повертається після того, як орендодавець мав достатній період для перевірки квартири та врегулювання непогашених претензій. Законодавчо встановленого терміну для цього періоду немає, і суди визнавали термін від трьох до шести місяців, довше, якщо незавершене розгляд справи про неоподаткування застави (Nebenkostenabrechnung) виправдовує утримання пропорційної частини. Орендодавець не може утримувати квартиру на випадок нормального зносу, який покривається орендною платою.

Mietpreisberse: що воно обмежує і де

Mietpreisbremse (гальмо орендної плати) обмежує суму, яку орендодавець може стягувати з нового орендаря. Згідно з розділом 556d BGB, у районі з напруженим ринком житла орендна плата на початку оренди може перевищувати ortsübliche Vergleichsmiete не більше ніж на 10 відсотків. Місцева порівнянна орендна плата зазвичай підтверджується Mietspiegel, офіційним індексом орендної плати, який публікує більшість міст.

Його статус – це те, в чому більшість путівників зараз помиляються, причому в обох напрямках. Це правило не застосовується скрізь автоматично. Воно застосовується лише там, де уряд вашої федеральної землі видав Rechtsverordnung (статутний указ) про визначення території, тому воно є обов'язковим для центрального Мюнхена та не є обов'язковим для більшості сільських районів. Ці укази мали втратити чинність наприкінці 2025 року, а закон про продовження дії, прийнятий Бундестагом, схвалений Бундесратом 11 липня 2025 року та набув чинності з 23 липня 2025 року, продовжив їх на чотири роки. Тепер закон говорить, що указ повинен припинити чинність не пізніше 31 грудня 2029 року. Отже, Mietpreisbremse (Попередження про зниження цін на нежитлові гальма) набрав чинності, і будь-яка сторінка, на якій зазначено, що він закінчується у 2025 році, є застарілою. Однак зверніть увагу на точне формулювання: 2029 рік є крайньою межею для цих указів, і указ окремої землі може закінчитися раніше.

Винятки стосуються місць, де фактично знаходяться гроші. Згідно з розділом 556e, якщо попередній орендар вже платив більше, ніж ліміт, ця вища Vormiete може бути стягнута знову, а якщо орендодавець модернізував житло протягом трьох років до початку вашої оренди, ліміт відповідно збільшується. Згідно з розділом 556f, ліміт взагалі не застосовується до житла, яке вперше використовувалося та здавалося в оренду після 1 жовтня 2014 року, що звільняє від оподаткування практично все нове будівництво, і ні розділ 556d, ні розділ 556e не застосовуються до першої здачі в оренду після комплексної модернізації.

Розділ 556g – це та частина, яка перетворює це з теорії на важіль. Якщо орендодавець покладається на один із цих винятків, він повинен повідомити вам без запрошення, у текстовій формі, перш ніж ви подасте свою договірну заяву, який виняток застосовується та якою була попередня орендна плата. Орендодавець, який не надає такої інформації, взагалі не може покладатися на виняток, а той, хто надає її із запізненням, може покладатися на неї лише через два роки. Якщо орендна плата занадто висока, ви повинні подати заперечення, яке закон називає Rüge (заперечення), у текстовій формі; тоді ви можете повернути переплату. Дійте швидко, тому що якщо ви заперечуєте більше ніж через 30 місяців після початку оренди або після її закінчення, ви можете стягнути лише орендну плату, яка належала після вашого заперечення. І зверніть увагу на одну деталь, яка вражає людей зі ступінчастою орендною платою: згідно з розділом 557a(4) Mietpreisbremse застосовується до кожного окремого Staffel, а не лише до першого, тоді як згідно з розділом 557b(4) вона застосовується лише до початкової орендної плати індексної орендної плати.

Для встановлення Rüge не потрібен адвокат і не дає орендодавцю права на помсту; звичайний захист орендарів продовжує застосовуватися. На практиці, місцевий Mieterverein є правильним першим кроком, оскільки вони перевірять для вас порівняння Mietspiegel, а також тому, що арифметика порівнянної орендної плати є тим, за яким ці суперечки фактично виграються або програються.

Schönheitsreparaturen: пункти, які не мають чинності

Schönheitsreparaturen (декоративний ремонт) означає фарбування стін і стель, обробку радіаторів, міжкімнатних дверей і вікон зсередини: косметичні роботи, а не структурний ремонт. Згідно з розділом 535(1) BGB, за замовчуванням це є обов'язком орендодавця, оскільки орендодавець повинен передати квартиру у стані, придатному для використання за договором, і підтримувати її в такому стані. Орендодавці перекладають роботу на орендарів за договірними пунктами, і суди витратили два десятиліття на скасовування цих пунктів.

Найціннішим рішенням для новоприбулих було рішення BGH від 18 березня 2015 року. Якщо квартира передається без ремонту, стандартне положення, яке зобов'язує орендаря проводити декоративний ремонт без належної компенсації, є недійсним, оскільки воно зобов'язує орендаря зняти зношені речі попереднього орендаря та повернути квартиру в кращому стані, ніж він її отримав. Того ж дня суд постановив, що Quotenabgeltungsklauseln, положення, які зобов'язують орендаря, що виїжджає, сплачувати частину вартості інтервалів декорування, які ще не завершені, загалом є недійсними, оскільки частку орендаря неможливо достовірно розрахувати заздалегідь. Положення зі starre Fristen, жорсткими термінами декорування, які не враховують фактичний стан квартири, також давно є недійсними. Коли таке положення не діє, воно не діє повністю: зобов'язання не зменшується до розумної версії, воно повертається орендодавцю відповідно до розділу 535.

8 липня 2020 року BGH додав додаткове положення, про яке варто знати. Якщо вам дали квартиру без ремонту, і це положення є недійсним, ви насправді можете вимагати від орендодавця ремонту, як тільки стан суттєво погіршиться порівняно з моментом заселення, але оскільки новий ремонт дає вам кращу квартиру, ніж ви мали за контрактом, ви повинні зробити свій внесок у покриття витрат, що, за словами суду, зазвичай означає половину.

Два суміжні пункти заслуговують на такий самий скептицизм. Договір про прибирання (Endrenovierungsklausel), який вимагає від вас прикрасити приміщення після виїзду незалежно від стану або тривалості вашого перебування, є недійсним. Договір про невеликий ремонт (Kleinreparaturenklausel), який зобов'язує вас оплачувати дрібний ремонт, може бути дійсним, але лише в межах, встановлених судами: немає встановленої законом фіксованої суми, але пункт повинен обмежувати як вартість разового ремонту, так і загальну річну суму, і він може охоплювати лише предмети, яких ви регулярно торкаєтеся та використовуєте. Найголовніше, що він ніколи не повинен вимагати від вас внеску на ремонт, що перевищує ліміт; пункт, який зобов'язує вас сплатити перші сто євро з ремонту в дев'ятьсот євро, є недійсним. Оскільки жодна з цих цифр не міститься в законі, цифра у вашому договорі не є самочинною, і це саме той пункт, який варто прочитати в Mieterverein.

Практична інструкція, що наведена нижче, коротка: зафіксуйте слова «відремонтовано» або «невідремонтовано» в протоколі передачі та сфотографуйте все в день переїзду. Чи була квартира невідремонтована на момент передачі, це факт, який вирішує все питання через роки, і це той факт, який ніхто не зможе відтворити без доказів.

Übergabe та Übergabeprotokoll

Übergabe – це акт передачі, а Übergabeprotokoll (протокол передачі) – це документ, який ви та орендодавець підписуєте в день його підписання. Це найдешевша страховка в німецькому законодавстві про оренду, і її ігнорування – найдорожча помилка, яку робить новий орендар, оскільки саме цей документ вирішує, чи подряпина на підлозі була вашою.

Запишіть показники лічильників (Zählerstände) електроенергії, газу, води та опалення, вказавши номери лічильників, оскільки саме з них починається ваш рахунок за комунальні послуги. Запишіть кількість отриманих ключів від кожних дверей, поштової скриньки та льоху. Запишіть кожен дефект (Mangel), який ви можете знайти, яким би незначним він не був: відколи на плитці, подряпана стільниця, вікно, яке не зачиняється, пляма на паркеті, сліди цвілі. Сфотографуйте кожен з них, а також сфотографуйте квартиру загалом з позначкою часу. У протоколі вкажіть, чи квартира здана з ремонтом, чи без нього. Обидві сторони підписують протокол, а копію залишаєте собі.

Запис дефекту під час передачі виконує дві речі одночасно. Це захищає вашу відповідальність (Kaution), оскільки дефект, записаний у перший день, не може бути вирахуваний з вашого депозиту в останній день. І це зберігає ваше право на його виправлення, оскільки згідно з розділом 535 орендодавець винен вам квартиру в договірному стані, а згідно з розділом 536 орендна плата зменшується в силу закону, поки дефект суттєво погіршує її використання, причому будь-яка угода про протилежне є недійсною в договорі оренди житлового приміщення. Дотримуйтесь того ж протоколу, коли вирушаєте, і наполягайте на цьому, навіть якщо орендодавець вважає це зайвим.

Налаштування комунальних послуг після переїзду

Струм (електроенергія) та, якщо у вас є окремі договори, газ – це договори, які ви підписуєте самостійно, а німецький ринок повністю лібералізований, тому ви можете обрати будь-якого постачальника. Якщо ви нічого не робите, місцевий Grundversorger (базовий постачальник) автоматично постачає вам послуги за тарифом Grundversorgung, який є законним і надійним, і зазвичай є одним із дорожчих варіантів. Цей стандартний тариф є страховкою, а не планом. Портали порівняння, такі як Verivox та Check24, є звичайним способом порівняння, хоча вони є комерційними посередниками, і їхні рейтинги відображають як комісії, так і ціну. Що б ви не обрали, надішліть свій Zählerstand під час реєстрації, слідкуйте за Vertragslaufzeit (терміном договору) та Kündigungsfrist (періодом попередження), а також майте на увазі, що ціна за перший рік часто включає бонус, який не повторюється. Рахунок виставляється щомісяця шляхом Abschlag (розстрочки) на основі кошторису, який враховується раз на рік у Jahresabrechnung.

Вода (Wasser) та стічні води (Abwasser) не є ринком. Їх постачає ваша місцева Stadtwerke або муніципальне комунальне підприємство, і немає вибору постачальника; вартість зазвичай надходить через ваші Nebenkosten. Müllabfuhr (вивіз відходів) працює так само, організовано муніципалітетом і оплачується через Nebenkosten, з правилами сортування, які відрізняються залежно від міста та мають більше соціального значення, ніж ви очікуєте. Опалення є або централізованим для будівлі, і в цьому випадку рахунок за нього виставляється через Nebenkosten і розподіляється здебільшого за виміряним споживанням, або індивідуальним для вашої квартири, і в цьому випадку воно надходить з вашого власного рахунку за газ або електроенергію.

Інтернет – це те, що потрібно починати якомога раніше. Встановлення зазвичай займає кілька тижнів, іноді довше, якщо потрібно зробити ремонт лінії або спочатку потрібно розірвати договір попереднього орендаря, і часто після заселення підключення до мережі може бути відсутнім протягом місяця. Замовте його в день підписання договору, а не в день переїзду. Термін дії договору зазвичай становить 12 або 24 місяці.

Нарешті, Rundfunkbeitrag (внесок на мовлення), який фінансує суспільне мовлення та сплачується кожною домогосподаркою, незалежно від того, чи маєте ви телевізор, чи дивитеся його коли-небудь. Він стягується за кожну квартиру, а не за кожну особу, тому спільна квартира оплачується один раз між усіма, а не один раз кожним, про що варто заздалегідь домовитися зі своїми сусідами по квартирі. Згідно з rundfunkbeitrag.de, наразі він становить 18,36 євро на місяць. Вам не потрібно його шукати: він знаходить вас автоматично, оскільки реєстраційні органи передають нові реєстрації далі. Наш розділ про налагодження інженерних мереж детально розглядає кожен із цих договорів.

Тимчасове житло та розрив у адресах

Більшість людей не знаходять постійної квартири до приїзду, і проміжок часу між посадкою та підписанням договору має бути подоланий. Цей проміжок часу не лише з житловою проблемою. Це проблема реєстрації, оскільки Anmeldung, обов'язкова реєстрація вашої адреси, вимагає Wohnungsgeberbestätigung, письмового підтвердження від того, хто надає вам житло, а без Anmeldung ваш податковий номер, ваш банківський рахунок та ваш дозвіл на проживання – все це блокується. Тож питання не лише в тому, де ви будете спати, але й у тому, чи нададуть вам це місце відповідну форму. Наш розділ про реєстрація (Anmeldung) та юридична документація детально розглядає форму, двотижневий термін та проблему послідовності.

Zwischenmiete (тимчасова суборенда) зазвичай є найкращим рішенням. Хтось їде на кілька місяців і здає свою мебльовану квартиру в суборенду, зазвичай через WG-Gesucht або Kleinanzeigen. Це дешевше, ніж квартира з обслуговуванням, квартира постачається мебльованою та дозволяє ознайомитися з районом, перш ніж брати на себе зобов'язання. Застосовуються два застереження. Переконайтеся, що Hauptmieter дійсно має письмовий дозвіл орендодавця на суборенду, оскільки несанкціонована суборенда ставить під загрозу вас обох. Згідно з розділом 553 BGB (Бюро оренди Німеччини), орендар, який має законний інтерес після підписання, може вимагати дозволу на здачу частини житла третій особі, і будь-яка угода про протилежне є недійсною, тому належним чином організована суборенда зазвичай можлива; Hauptmieter, який не потурбувався запитати, є попереджувальним знаком. І переконайтеся, перш ніж платити, що вони нададуть дозвіл на здачу частини житла в суборенду.

Апартаменти з обслуговуванням – це мебльовані квартири з комунальними послугами, інтернетом і часто прибиранням, які можна бронювати на тиждень або місяць, і вони є дорогим, але надійним варіантом: вони зареєструють вас без заперечень, і ви можете забронювати житло з-за кордону до вашого приїзду. Такі постачальники, як City Residences, Wunderflats та Homelike, спеціалізуються саме на цьому сегменті. Короткострокові платформи, такі як Airbnb, працюють кілька днів, але погано підходять для цієї прогалини, частково тому, що ціна за ніч карає тривале перебування, частково тому, що кілька німецьких міст обмежують короткострокову оренду через правила Zweckentfremdungsverbot, а частково тому, що багато господарів не підписують Wohnungsgeberbestätigung. Хостели та бюджетні готелі можуть орендувати протягом двох тижнів і не зареєструють вас. Студентам та стажерам слід звернути увагу на Studierendenwohnheime, якими керує місцеве Studierendenwerk, що є найдешевшим варіантом у країні та має відповідні списки очікування, тому подавайте заявку одразу після отримання листа про зарахування. Наш розділ про рішення щодо тимчасового житла порівнює ці варіанти більш детально.

У цій категорії є юридична пастка, яка заслуговує на окремий абзац. Житло, що здається лише для тимчасового користування, що й претендує на звання «Житло за часом», виокремлене розділом 549(2) BGB одночасно з трьох цілих корпусів захисту: Mietpreisbremse, правил підвищення орендної плати та захисту від розірвання договору оренди. Студентські та молодіжні будинки аналогічно виокремлені розділом 549(3). Ось чому мебльовані квартири для короткострокової оренди можуть рекламуватися за орендною платою, яка була б явно незаконною у звичайному договорі оренди. Чи справді оренда є тимчасовою, залежить від фактично узгодженої мети, а не від того, як її навішує орендодавець, і договір, описаний як тимчасовий, але призначений для вашого звичайного житла, не є автоматично поза межами захисту. Але не підписуйте договір «Житло за часом», уявляючи, що маєте права звичайного орендаря, і, перш за все, не розглядайте тимчасову оренду як довгострокове рішення.

Одна річ, яку ви не повинні робити, якою б спокусливою вона не була: ніколи не реєструйтеся за адресою, за якою ви насправді не проживаєте. Scheinanmeldung, фіктивна реєстрація, є правопорушенням, і максимальна сума за неї сягає 50 000 євро, і кожен, хто пропонує продати вам адресу для оформлення документів, пропонує зробити вас учасником цього процесу.

Шахрайство з орендою та як його розпізнати

Вузький ринок з відчайдушними новачками приваблює шахраїв, і ці шахрайства достатньо шаблонні, щоб їх варто було перераховувати за формою, а не за історією. Повторювана схема — це квартира за ціною, значно нижчою за ринкову, власник, який зручно перебуває за кордоном, пояснення, чому перегляд зараз неможливий, і прохання про гроші, перш ніж ви щось побачите: завдаток, перший місяць, «плата за бронювання» або переказ коштів, щоб підтвердити наявність у вас коштів, іноді маскуючись під угоду про умовний рахунок або здійснюючи його через фальшиву версію відомої платформи. Ключі будуть надіслані поштою після надходження оплати. Їх ніколи не надходять.

Правила, які все це перемагають, прості. Ніколи не переказуйте гроші, доки ви особисто не побачите квартиру, не зустрінетеся з орендодавцем або агентом і не підпишете договір. Ніколи не сплачуйте заставу готівкою та ніколи не сплачуйте її до укладення договору. Майте на увазі, що розділ 2(4) Закону про захист прав власників житла (WoVermRG) забороняє агенту вимагати або приймати авансові платежі взагалі, тому прохання про гроші наперед від будь-кого, хто називає себе агентом, є не просто підозрілим, а й законодавчо неналежним. Не надсилайте скани свого паспорта, платіжних відомостей або звіту Schufa тому, хто ще не показав вам квартиру. Якщо ви не можете самостійно бути присутнім на перегляді, надішліть друга, а не погоджуйтесь на відеоогляд замість нього. Зробіть зворотний пошук за фотографіями оголошення, оскільки вкрадені фотографії є найдешевшою частиною операції. І ставтеся до самої терміновості як до попереджувального знаку: тиск прийняти рішення сьогодні — це не особливість ринку, а механізм шахрайства.

Інструменти, що допомагають у пошуку житла

Значна частина того, що описано в цьому розділі, зрештою зводиться до арифметики та паперової роботи: чи справді законна ця орендна плата, чи входить ця вимога про завдаток до встановленого законом ліміту, чи містить це небенкостенабрехнунг пункти, які йому належать, чи є площа приміщення тією, що зазначена в договорі? Werkzeu.ge — це браузерна платформа інструментів саме для такого типу німецької бюрократії, створена Cryon UG, компанією, що стоїть за WeLiveIn.de, тому сприймайте це як рекомендацію зацікавленої сторони та оцінюйте, чи підходить вона для роботи. Варто спочатку бути відвертим щодо одного: більшість інструментів для житла належать до платного рівня Plus, а не до безкоштовного.

Ті, що відповідають цьому розділу, це Перевірка ціни на гальма, який порівнює запитувану орендну плату з місцевою порівнянною орендною платою; Кауціонс-Рехнер, який визначає законну стелю депозиту та розмір внесків; Небенкостенпруфер, для перевірки річної звітності на відповідність фактично дозволеним показникам BetrKV; Генератор протоколів передачі даних, що створює протокол передачі, описаний вище; Перевірка площі квартири, для перевірки твердження про площу підлоги; Люкс Mieter, який об'єднує кілька з них; Творець контракту на послуги, що особливо корисно, якщо ви здаєте нерухомість в оренду, наприклад, здаєте кімнату в суборенду; та Miete проти Kauf, якщо ви коли-небудь дійдете до порівняння оренди з купівлею. Усі вісім належать до рівня Plus. Шуфа-Сельбстаускунфт Інструмент, який створює німецькомовний лист-запит для вашої кредитної історії, також є Plus, і варто повторити, що базова копія даних від Schufa є безкоштовною за законом, хоча інструмент для написання листів не є.

Двоє безкоштовні. Формуларамт можна використовувати без жодного облікового запису та зберігати тисячі офіційних федеральних, державних та муніципальних форм, кожна з яких має посилання на джерело, дату отримання та статус, заповнені у вашому браузері; саме тут ви знайдете документи Wohngeld та WBS, серед багатьох інших. Вонгельд-Рехнер, для оцінки житлової допомоги, є безкоштовним, але вимагає безкоштовного облікового запису. Безкоштовний рівень містить рекламу.

Варто чітко окреслити три обмеження, а не приховувати їх. Платформа перебуває в бета-версії до 30 листопада 2026 року, і її власні умови говорять, що інструменти можуть бути неповними або містити помилки. Це явно не юридична консультація, що тут важливіше, ніж у більшості розділів, оскільки питання недійсності конкретного пункту у вашому конкретному договорі є юридичним питанням, і калькулятор не може на нього відповісти; саме для цього існує Mieterverein або Fachanwalt für Mietrecht. Він готує та генерує документи, але ніколи нічого не подає від вашого імені: жоден інструмент не надсилає ваш Rüge вашому орендодавцю або вашу заявку WBS до Wohnungsamt. Ви робите це самостійно. Поточні ціни вказані на сторінці тарифів, що є єдиним чесним місцем для їх цитування, оскільки вони змінюються.

Однак найбільше грошей ви заощадите не за допомогою програмного забезпечення. Приєднуйтесь до місцевого Mieterverein, асоціації орендарів, що входить до складу Deutscher Mieterbund, на сайті mieterbund.de. Членство коштує близько одного квитка в кіно на місяць, включає юридичну консультацію щодо вашого договору та зазвичай Mietrechtsschutz (страхування юридичних витрат у разі суперечок щодо оренди), і вони прочитають ваш договір, перш ніж ви його підпишете. Для тих, хто щойно сказав вам, що половина пунктів договору є недійсними, це очевидний наступний крок. Зверніть увагу, що більшість асоціацій вимагають, щоб ви були членом протягом певного періоду, перш ніж покривати вже існуючий спір, тому приєднуйтесь, коли підписуєте, а не коли щось піде не так.

Що робити далі

Якщо ви ще не приїхали, забронюйте проміжне житло, яке надасть вам дозвіл на проживання (Wohnungsgeberbestätigung), і підтвердіть це письмово перед оплатою. Зареєструйтесь на ImmoScout24, Kleinanzeigen та WG-Gesucht з увімкненими збереженими пошуками та сповіщеннями, і подайте заявку до Wohnungsbaugenossenschaft та вашої муніципальної житлово-комунальної компанії протягом першого місяця, оскільки ці черги винагороджують лише тих, хто приєднався раніше. Перевірте ліміт доходу WBS для вашого федерального округу, замість того, щоб вважати, що ви заробляєте забагато.

Зберіть папку вашої заяви як один PDF-файл: коротку супровідну записку, ваш трудовий договір, ваші останні три платіжні відомості, сторінку з посвідченням особи та довідку про пільги (Bonitätsauskunft) або, поки ваша справа Schufa ще тонка, зобов'язання гаранта та банківські виписки, що підтверджують своєчасну сплату орендної плати. Не вказуйте все, що орендодавець не має права запитувати. Коли у формі запитують про вашу національність, релігію, вагітність або судимість, ви тепер знаєте, що ці питання є незаконними, і що на незаконні питання не потрібно відповідати.

Коли отримаєте пропозицію, збавте темп на один день. Надішліть договір до Mieterverein перед підписанням. Порівняйте заставу (Kaltmiete) з Mietspiegel, і, якщо квартира знаходиться у визначеному районі, перевірте Mietpreisbrse (Митпрейсберг) та чи надав вам орендодавець необхідну інформацію, якої вимагають винятки. Звірте заставу з тримісячною заставою (Kaltmiete) та пам’ятайте про своє право сплатити її трьома частинами. Шукайте фіксований термін без письмової законної причини, термін попередження довший за три місяці, пункт про декоративний ремонт у невідремонтованій квартирі та пункт про невеликий ремонт (Kleinreparaturen) без належного ліміту: кожен з них, ймовірно, буде недійсним, і кожен з них легше отримати до підписання, ніж після.

У день передачі заповніть протокол Übergabeprotokoll, запишіть усі показники лічильника та кожен дефект, сфотографуйте всю квартиру та порахуйте ключі. Потім протягом двох тижнів зробіть реєстрацію (Anmeldung), замовте інтернет того ж тижня та оберіть постачальника електроенергії, замість того, щоб зволікати з Grundversorgung (Graduation of Emergency - питання першої необхідності). А якщо сам пошук йде погано, і здається, що він стосується вашого імені, а не доходу, швидко зверніться до Федеральної антидискримінаційної служби (AGG), оскільки AGG (Агентство з питань боротьби з дискримінацією) дає вам реальний шлях і лише два місяці на його проходження.

Джерела

Інформація в цьому розділі ґрунтується на офіційних джерелах та публікаціях, перелічених нижче, востаннє переглянуті в липні 2026 року. Це загальні рекомендації для ознайомлення, а не індивідуальні юридичні, податкові чи медичні поради.

Як до Німеччини: Зміст

Початок роботи в Німеччині

Посібник з вивчення німецької мови

Соціальна інтеграція

Охорона здоров'я в Німеччині

Пошук роботи та працевлаштування

ЖКГ

Фінанси та податки

Освітня система

Стиль життя та розваги

Транспорт і мобільність

Покупки та права споживачів

Соціальне забезпечення та добробут

Мережа та спільнота

Кухня та харчування

Спорт та відпочинок

Волонтерство та соціальний вплив

Події та фестивалі

Повсякденне життя емігрантів

Пошук адвоката

Пошук житла