Рішення щодо комісії брокера BGH: Half-Split має обмеження

Найвищий цивільний суд Німеччини встановив чітке обмеження на один з найважливіших захистів прав споживачів на ринку житла. У рішенні щодо комісії брокера, винесеному 16 липня 2026 року, Федеральний суд правосуддя (BGH) постановив, що правове правило, яке зобов'язує продавців нести щонайменше половину комісії брокера, застосовується лише до нерухомості, яка об'єктивно кваліфікується як окремий будинок. Будинок з двома орендованими квартирами не враховується, постановили судді у справі I ZR 111/25, навіть якщо покупець пізніше каже, що хоче жити в ньому зі своєю сім'єю як одне домогосподарство.

Це рішення має значення далеко за межами окремого спору. Комісійні брокера, відомі в Німеччині як положення Маклера, часто сягають кількох відсотків від ціни покупки, тому десятки тисяч євро можуть залежати від того, чи застосовується захист від половинного розподілу. Для будь-кого, хто планує покупку, це рішення перетворює, здавалося б, технічне питання, а саме, що це за будинок, на вирішальне фінансове питання.

Що вирішило рішення щодо брокерської комісії BGH

Справа стосувалася статті 656c Цивільного кодексу (BGB), яка містить так званий Halbteilungsgrundsatz, принцип поділу частки вдвічі. З моменту набрання чинності цього правила наприкінці грудня 2020 року, брокер, який працює з обома сторонами угоди про продаж окремого будинку або квартири, може стягувати з покупця максимум половину загальної комісії. Угоди, які перекладають більше половини на покупця, є недійсними.

Згідно з прес-релізом BGH, захист залежить від об'єктивного характеру нерухомості. Судді постановили, що статус будівлі має бути оцінений на момент укладення договору брокера. Якщо об'єктивні обставини не свідчать про те, що нерухомість буде переважно служити житловим потребам одного домогосподарства, покупець повинен активно розкрити цей намір на цьому етапі. Зміна планів, оголошена пізніше, не може перетворити двоквартирний будинок на одноквартирний з точки зору закону.

Двоквартирний будинок у центрі суперечки

Нерухомість, про яку йде мова, рекламувалася як орендований Zweifamilienhaus, будинок на дві сім'ї, і обидві квартири були зайняті орендарями на момент продажу. Лише після підписання договору з посередником покупець повідомив агенту, що має намір переїхати сам і використовувати будівлю як житло для однієї родини. Потім він стверджував, що має застосовуватися правило поділу частки на дві частини, а вимога комісії з нього була надмірною.

Берлінські суди нижчої інстанції розглянули це питання інакше, і BGH тепер підтвердив свою точку зору. Як повідомляє юридична інформаційна служба LTO, Земельний суд Берліна II став на бік брокера у серпні 2024 року, Камерний суд залишив це рішення в силі у квітні 2025 року, а Федеральний суд відхилив останню апеляцію покупця. Позов брокера щодо стягнення повної комісії до покупця залишається в силі.

Чому рішення про брокерську комісію залежить від часу

Суть рішення полягає у виборі часу. Судді чітко дали зрозуміти, що все залежить від того, що брокер міг розпізнати під час укладення договору з покупцем. Нерухомість, здана в оренду двом окремим домогосподарствам, яка рекламується як інвестиційний об'єкт, об'єктивно не є окремим будинком на той момент, якими б не були особисті наміри покупця.

Юридичні коментатори зазначають, що це рішення продовжує лінію, яку суд почав проводити у двох рішеннях від березня 2025 року, які також стосувалися сфери застосування розділу 656c. За словами beck-aktuell, практичний висновок полягає в тому, що покупці, які бажають захисту правила поділу частки вдвічі, повинні заздалегідь, в ідеалі, письмово, заявити про своє заплановане використання, до підписання договору з брокером. Мовчання на цьому етапі може коштувати реальних грошей пізніше.

Як правило поділу частки вдвічі зазвичай захищає покупців

У більшій частині Німеччини продавець зазвичай сплачує комісію брокеру, тоді як покупця просять підписати окрему угоду про комісію під час перегляду. До 2020 року покупці в деяких регіонах зазвичай сплачували всю комісію. Реформа, що лежить в основі розділу 656c, була розроблена для того, щоб припинити цю практику для будинків та квартир, що проживають у власників, виходячи з того, що сторона, яка наймає брокера, повинна нести щонайменше половину витрат.

Нове рішення не послаблює цей захист для справжніх односімейних будинків та кондомініумів. Воно просто підтверджує, що закон не поширюється на орендовану нерухомість з кількома квартирами, яку законодавець розглядав як інвестиційні покупки, а не як купівлю житла. Таким чином, покупці багатоквартирних будинків залишаються вільними домовлятися про комісію, але вони не можуть покладатися на встановлений законом ліміт.

Що це означає для покупців житла для іноземців

Для іноземних громадян, які купують нерухомість у Німеччині, постанова пропонує короткий практичний контрольний список. По-перше, перевірте, як нерухомість описана в описі та в документах земельного кадастру, оскільки саме цей об'єктивний опис тепер значною мірою визначає, чи застосовується захист від поділу частки власності. По-друге, якщо ви плануєте займати будівлю, яка наразі розділена або здана в оренду, чітко заявіть про цей намір, перш ніж підписувати будь-який брокерський договір, і збережіть докази. По-третє, уважно прочитайте кожен пункт про комісію та порівняйте його з ціною покупки, оскільки комісія зазвичай визначається у відсотках. Наш посібник з купівля нерухомості в Німеччині пояснює, як положення Маклера враховується у загальній вартості покупки.

Зрештою, не соромтеся звертатися за консультацією до підписання договору, а не після нього. Спори щодо комісії, подібні до цього, проходять через три судові інстанції та тривають роками. Коротка консультація з адвокатом з питань нерухомості, наприклад, за допомогою послуг, перелічених у нашому огляді... юридичні послуги для експатів, набагато дешевше, ніж власний судовий процес щодо п'ятизначної суми брокерської винагороди.