BGH підтримує рішення власників щодо кондиціонування повітря

Тривала суперечка щодо кондиціонера на балконі завершилася значною перемогою для власників квартир по всій Німеччині. У своєму рішенні щодо кондиціонерів від 17 липня 2026 року у справі V ZR 162/25 Bundesgerichtshof (BGH), найвищий цивільний суд Німеччини, постановив, що власник квартири в принципі може вимагати від асоціації власників квартир схвалення встановлення спліт-блоку кондиціонера на балконі. Умова: інші власники в будинку не повинні бути поставлені в невигідне становище, яке перевищує неминуче, коли люди проживають разом під одним дахом.

Рішення було прийнято посеред чергового спекотного німецького літа і, ймовірно, призведе до тисяч подібних конфліктів у багатоквартирних будинках. Кондиціонери все ще рідко використовуються в німецьких будинках, а прохання про їх встановлення часто відхиляються на зборах власників. Тепер цей баланс сил змінився.

Суперечка щодо берлінських балконів досягла Карлсруе

Справа почалася в Берліні. Подружжя, яке володіє квартирою у більшому будинку, на зборах у грудні 2023 року звернулося до інших власників з проханням дозволити встановити на своєму балконі спліт-блок – систему із зовнішнім компресором, підключеним до внутрішнього пристрою. Пропозиція не знайшла підтримки більшості, тому подружжя звернулося до суду з позовом Beschlussersetzungsklage, в якому суддя просить замінити відхилене рішення асоціації власників на схвалене.

Місцевий суд, Amtsgericht Pankow, відхилив позов. Регіональний суд, Landgericht Berlin II, дотримувався протилежної думки та надав дозвіл, пов'язавши його з умовами щодо типу пристрою та способу його експлуатації. Згідно з прес-заявою BGH, п'ятий цивільний сенат тепер підтвердив це рішення в основному, вирішивши питання для всієї країни.

Що насправді говорить постанова про кондиціонування повітря

Згідно з німецьким законом про кондомініуми, Wohnungseigentumsgesetz або WEG, будь-які структурні зміни у спільних частинах будівлі потребують дозволу власників. Кондиціонери не входять до переліку привілейованих заходів, яких власники завжди можуть вимагати, таких як зарядні станції для електромобілів. Але пункт 20 закону надає кожному власнику право на отримання схвалення, якщо зміни не завдають шкоди іншим власникам понад неминучий рівень упорядкованого спільного проживання.

Суть рішення щодо кондиціонування повітря полягає в тому, як вимірюється це порушення. Судді чітко дали зрозуміти, що на етапі затвердження враховуються лише прямий вплив самого будівництва, наприклад, візуальний вигляд блоку на фасаді. У справі Берліна не було заявлено про жодні відповідні візуальні порушення. Юридична служба новин beck-aktuell зазначила перед винесенням вердикту, що справу широко розглядають як перевірку того, наскільки кліматичний комфорт може бути доведений до протистояння опору сусідів.

Страх перед шумом не може перешкодити схваленню

Найбільш спірним питанням був шум. Сусіди, які виступали проти встановлення пристрою, стверджували, що компресор гудітиме літніми ночами. BGH не визнала це підставою для відмови у дозволі. Побоювання щодо майбутніх звуків від роботи пристрою зазвичай не можуть зупинити встановлення, оскільки насправді гучність кондиціонера залежить головним чином від того, як власник пізніше його використовуватиме.

Натомість суд вказав на другу лінію захисту. Якщо агрегат після запуску створює шум, що перевищує дозволені громадськими нормами, постраждалі сусіди мають право на правові засоби захисту відповідно до Закону про вітряну енергетику та цивільного кодексу. На практиці суди зазвичай постановляють обмеження робочих годин, а не видалення пристрою. Асоціація власників також може встановлювати правила користування будівлею, наприклад, тихий час вночі.

Рішення щодо кондиціонування повітря: обмеження залишаються в силі

Рішення щодо кондиціонера не є безпідставним. Затверджений пристрій має бути сертифікований для німецького ринку, а його розташування на балконі не повинно створювати проблем для інших. Умови, встановлені Берлінським регіональним судом, що стосуються моделі та режиму роботи, залишаються чинними. Власник, який ігнорує правила щодо шуму, все одно може бути порушений сусідами після того, як це сталося.

Варто також наголосити, кому допомагає це рішення. Воно стосується людей, які володіють квартирою в рамках асоціації власників. Орендарі знаходяться в іншому становищі: їм потрібен дозвіл орендодавця на будь-яку стаціонарну установку, а орендодавець, який володіє квартирою в спільному будинку, у свою чергу, повинен отримати дозвіл асоціації. Нова судова практика спрощує цей другий крок, що опосередковано покращує шанси орендарів, які просять про охолодження, але не створює для них прямих претензій.

Що це означає для експатів у Німеччині

Для іноземних резидентів, які придбали тут нерухомість, шлях тепер зрозуміліший. Внесіть конкретну пропозицію до порядку денного наступних зборів власників, включаючи точну модель, її розташування та запланований графік роботи. Якщо на зборах буде сказано «ні», Beschlussersetzungsklage має реальні шанси на успіх, за умови, що візуальний вплив буде скромним. Ті, хто все ще шукає житло, можуть знайти основи володіння нерухомістю в нашому посібнику. купівля нерухомості в Німеччині.

Орендарі повинні письмово звернутися до свого орендодавця та зазначити, що правовий клімат змінився; переносні установки без будь-якої стаціонарної установки залишаються варіантом, який взагалі не потребує дозволу. Оскільки хвилі спеки стають звичайною частиною німецького літа, як показує наш звіт про Спека та шторми в Німеччині як показало дослідження, питання про те, хто може охолоджувати свій будинок, більше не є вузькоспеціалізованою юридичною темою. Той, хто встановлює пристрій, повинен тримати його тихим вночі, оскільки право на встановлення тепер є сильним, але обов'язок бути уважним під час експлуатації такий же непохитний.